假象
2014年06月23日
美股屢創新高，但動能減弱，去年炒得好勁的科網股和生物科技股，今年無咁好炒，反映佢哋股價的納斯達克指數未上高位。要觀察美股呢一浪的頂位，特別係納指的高位去到邊，才可判斷美股是否在長線轉勢中。我估美股今年仲頂得吓，明年聯儲局開始加息，美股壓力較大啦。
香港樓市上周末賣得不錯，但內地樓市唔多掂。先講香港，早前說呢一兩個月有樓市小陽春，上周六又真係春得幾緊要，當日5個新盤齊推，貴盤有尖沙咀柯士甸站上蓋Grand Austin，便宜啲有大埔逸瓏灣及荃灣環宇海灣，全部銷情唔差。三盤夾埋熱銷超過480伙，合共套現逾60億元，是去年2月出辣招後，新盤單日賣得最多的一天。呢個小陽春有啲力水。
由於大埔逸瓏灣及荃灣環宇海灣都係較細價貨，不及貴嘢Grand Austin咁吸引眼球，呢個盤由會德豐(020) 、新世界(017) 同港鐵(066) 合作發展，首推的3房及4房戶海景單位折實後呎價約2.4萬元，與去年底同一個盤第一期The Austin售價相若，但比九龍站二手海景單位及正推售中的尖沙咀凱譽實呎價2.9萬至3萬元，低約20%。尖沙咀Grand Austin推出的209伙，上周六接近沽清後，即晚加價加推85伙，較首批貴8.3%，本周三再賣。
投資者蒲番頭
有買家黎小姐對記者講，佢買咗第1期，家再買2期，覺得Grand Austin平均呎價2萬蚊多啲唔止唔貴，仲係好抵，家香港「千零萬樓已冇乜選擇」。經紀估計，Grand Austin買家中投資者高達四成，用家佔六成。
Grand Austin地點優越守到個價，信和(083) 的大埔白石角逸瓏灣I就要割價兩成開售，上周六推出的220伙，即日沽出188伙，套現超過19億元，經紀指投資者約佔兩成。新界盤都有投資者再入場玩，顯示市場熱度開始升溫。
那個買家「千零萬樓已冇乜選擇」的豪言，正正係問題所在，樓價是否貴得驚人，但貴吓貴吓大家又慣咗無咗感覺呢？加上利息低企，有錢無處投資，所以唔怕樓貴繼續買呢？
樓市呢個小陽春，自然同政府早前放寬雙倍印花稅的換樓準則有關，買家會覺得政府都頂唔順要放寬辣招，未來只會減辣，不會加辣了。就此我問吓政府中人，佢一臉無奈咁話︰「市場完全係誤解，政府要推進雙倍印花稅法案在立法會通過，只是將不合理的細節微調，不要予人寸步不讓的感覺。當然，也有少少向商界議員讓步的味道，以免他們阻住法案通過。但你話未來只可減辣唔會加辣，就唔係嗰回事。若樓市又癲過，當然會再加辣。」
樓價升又加辣
我話政府係咁諗，但市場唔係咁睇喎。政府中人苦笑謂︰「咁就益咗發展商賣番一『浸』樓囉。」
唔少市民揸住錢喺手，諗緊買唔買樓。買樓呢種咁重大而長遠的投資，要睇大趨勢才好落注，到底家啲樓係貴，抑或係平？到底個樓市仲係調整向下，抑或見底反覆向上？
特首CY政府上台後，你話做咗乜嘢？政府高官經常掛在口邊的就係壓住樓價。若然樓市轉勢再炒高，我估CY瞓都瞓唔着，政制問題已經搞出大批抗議，若然樓價又升，兩種不滿合流，政府唔散就奇。所以佢唔畀得樓價升，樓市一回復明顯向上炒作的趨勢時，政府就只能再加辣打擊啦。
結論係樓價見咗底、政府會撤招的說法，只是一個假象，令用家炒家快快入市。樓價去年見頂後慢慢回調，回咗一排，積咗購買力，借啲勢就反彈，不過呢啲反彈市可能只維持一季左右，就會力盡，主要是消耗排隊等買樓結婚的購買力。若然樓價反彈過龍，轉勢向上，政府又會出手打壓，所以樓價亦飛唔到去邊。
內地樓市好差
發展商當然睇到樓市只係反彈唔係轉向，所以出貨都出得幾急吓，推得盤的發展商，一發覺買家人多，就大量加推，加價亦唔係咁勇，呢啲叫做「去貨格」，求量不求價，大發展商趁呢轉賣得2000、3000伙的話，今年都夠數啦，既然政府打隻牌佢哋上，即使只係兩番都要食㗎啦。換句話說，從長線投資的角度而言，樓市反彈，並不是搶入市增持倉的機會，而係趁反彈減貨的時機。
香港樓市反彈，內地樓市卻續跌，跌到好多中小型發展商頂唔順的地步。兩地樓市有少少唔同，係因為香港資金供應跟住美國，利息低企，水頭仍多，所以樓市借啲意就反彈。但內地水頭充足的年代在三年前已過去，呢幾年都係過緊日子，今年開始話經濟唔好，但阿爺都只係微調放水，錢仍然非常緊，所以樓市相當呆。
睇到內地《華夏時報》一篇報道，可圈可點，話小房企遇上高利貸危局：年息60厘借不到錢，但大減價賣樓又會資不抵債。文中引述湖北省襄陽市的一家小型房企老闆周傑(化名)，現在正為後續開發資金忙得焦頭爛額，佢話目前襄陽市大部份中小房企都陷入困境，銀行完全不願向他們貸款，民間借貸成為這些開發商維繫資金鏈的最後一根稻草，但向私人投資公司借錢也愈來愈難，利息也愈來愈高，借到月息5厘、年息60厘也借不到錢，「資金沒來路，整個城市的錢感覺都被掏空了」。大家想想，香港借錢年息60厘以上，就是犯法的貴利了，但內地用這個利息借不到錢。
60厘借不到錢
周傑話借高利貸就像吸毒，5厘以上的月息一旦按期還不了，利滾利算下來，企業完全無法承受。欠債不還的房企老闆，甚至連走路的機會都沒有。「一旦你沒有按期還錢，投資公司知道現在房子賣不動，會派人24小時跟着你，連睡覺都會有人在家陪着。」周傑說，現在已經有幾個小老闆知道沒機會走路，天天被人催債，精神接近崩潰，乾脆主動自首，叫債主接收自己的公司。
周傑話佢手上的樓盤不降價賣不出去，但是降價後房子即使能賣完，回款還不夠還債的，「舉個例，現在我有20萬平方米的物業，按每平方米6000元計算，我還有12億的資產，總共有10億元的債務，如果降到每平方米4000元賣出去，資產會縮水到8個億，我賺的錢還不夠還債的。」
他們的公司也不能大減價賣樓，現在在死捱，如果樓市持續低迷，下半年他們公司將面臨破產。周傑的公司就是內地中小型房企的典型。
內地樓市和香港不同，他們不是受美息影響，他們受內地資金供應影響，早幾年內地樓價升得比香港還厲害，但內地資金收緊也比香港來得早，家佢哋已深受水緊之苦(香港尚未開始)，所以更加難捱。部份地方政府有限度地放開一點限購令幫吓樓市，但作用有限，一切困難源於資金緊張。
如今港股在反彈中，國指和內房股也在反彈中，但睇睇上述情況，就知內地樓市遠未到順風順水之時，若揸咗內房股炒波幅，有咁上下水位就走人，唔使咁早就諗住要直坐落去，內地樓市並未見底，仲要捱呀。
陸羽仁
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