C觀點 - 施永青
樓市不能單靠細樓推動
2014年08月19日
各類樓價指數近期屢創新高。(資料圖片)
近期，各類樓價指數都屢創新高，尤其是中小型樓宇，更是一枝獨秀。在傳媒的積極報道下，市場的情緒的確十分高漲，連加入地產代理行業的人數也見底回升。不過，我個人對前景仍不敢過度樂觀。
原因是辣招的作用依然存在，即使近期市道轉旺，市場的交投量仍無法恢復至正常水平。通常，要樓市進入新一輪的牛市，必須市場上三股力量同時發揮作用。這包括用家的需求，長線投資者的意欲，以及短線投機者的衝動。但現時，額外印花費已令短線炒家卻步；而買家印花費則令到內地買家與本地的機構投資者大幅減少；即使用家，如果是換樓的話，亦一樣要冒繳交雙倍印花費的風險。三股力量中，現在只剩下半股(首次置業的用家)未受影響，怎夠動力把樓市大力推高？
中小型住宅的價格之所以有這麼好的表現，是因為辣招把其他入市的資金都攔住，獨留下這個缺口，才令它的表現尤為突出。即使如是，中小型住宅市場的好景是否可以長期持續亦有待觀察。
自從去年初政府推出雙倍印花稅以來，樓市就交投疏落，只及正常的三、四成。這般淡靜的時間一直維持了一年有多。不少有實際需要的用家，亦在這種形勢下猶豫不決，所以積累了不少購買力。至最近，政府放寬了買樓花換樓的退稅時限之後，這股積累的購買力才被釋放出來。問題是這是一年的積累，不等如經常性地都可以保持，得經過一段較長時間的考驗，我才敢確定它可以有足夠的持續力量。
現實是踏入八月中以來，交投又開始疏落。一方面是因為盤口不足，另一方面亦因為買家對新出現的高價開始有抗拒，樓市將會在高位爭持一個階段，才可以找到新的方向。
這個新方向，取決於三大因素：一是每年新樓的實際落成量，二是經濟能否繼續有增長，三是政治局面能否保持穩定。
從落成量的角度去看，前幾年是嚴重偏低，一年不足一萬個；未來兩年可增至一萬五千個左右，我認為依然不足。我認為要增至每年兩萬個以上，才有平抑樓價的作用。現時，政府雖然沒法一次過去做到這個水平，但增加供應的意向是十分清晰的。香港的土地都在政府手裏，假以時日，政府是有能力克服阻力，增加供應的，這始終符合港人的根本利益。梁振英政府為了爭取民心，將不惜放棄高地價政策。近期發展商在投地時已相對保守，顯示他們相信，未來的供應將會增加。
至於政治與經濟因素，那就更加複雜，非三言兩語可以說清楚，但兩者都存在著不確定因素；此之所以，在現階段，我不敢對樓市過度樂觀。
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