即市新聞
13/04/2015 10:32
《談國論企－黎偉成》完善個人住房信貸促進房地產平穩健康發展
《談國論企》中國人民銀行等國務院三部委發出的最新通知，力促銀行業金融機構不僅繼續
（ｉ）發放商業性個人住房貸款和（ｉｉ）住房公積金委托貸款的組合貸款，更（ｉｉｉ）調低
二套房的首付款比例，表示此舉乃進一步完善個人住房信貸政策，支持居民自住和改善性住房需
求，和強調要促進房地產市場平穩健康發展。
＊支持居民合理自用購二套房可改善居住條件＊
人行與住房城鄉建設部、中國銀行業監督管理委員會於２０１５年３月３０日發布《關於個
人住房貸款政策有關問題的通知》後，境內、外有若幹人士從表面上簡簡單單地認為此屬房地產
的’救市’措施，開宗明義地指出要「促進房地產市場平穩健康發展」，即行之數年的房地產政
策基調不變，但須注意者為發展要「平穩」和「健康」之動詞為「促進」並非「維持」或「保持
」，我之解讀為「促進」乃具高度的積極性和主動性，「維持」或「保持」則為保守的用詞，故
《通知》對房地產市場穩中帶適度進取性，重點有：
最是惹人注目者，當然為（一）放寬對居民購買二套房的貸款。最新做法，為「對擁有１套
住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善家庭居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買
普通自住，最低首付款比例調整為不低於４０％」，此一措施的著眼點在於讓居民家庭即使已有
之購房貸款未結清，只要為「改善家庭居住條件」，購二套房，首付款比例大幅調低２０個百分
點，合情合理，原因為（１）居民首套房置業，通常是購買能力相對有限，所買入的居住單位面
積較為細小，在收入及儲蓄增加之後，確很有需要改善居住條件，特別是（２）若幹家庭的下一
代成長、結婚，亦有另置居所之需。
但新措施主要為改善家庭居住條件而設，非容許若幹居民趁機炒賣，故（３）具體的執行工
作就較具彈性，即由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等作出合理確定後，訂定
出首付款比例和利率水平，法中有理。
同樣重要者，為《通知》十分強調「鼓勵銀行業金融機構繼續發商業性個人住房貸款和住房
公積金委托貸款的組合貸款，支持居民家庭購買普通自住房」，先談（二）住房公積金委托貸款
的組合貸款，有兩個主要定義（Ｉ）住房公積金，是指國家機構、國有企業、城鎮集體企業、外
商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企單位、社會團體及其在職職工
繳存的長期住房儲金，特別是要建立職工住房公績金制度，使職工較快、較好地解決住房問題提
供保障。
而（ＩＩ）個人住房公積金貸款，是住房公積金管理中心用住房公積金，委托商業銀行向購
買、建造、翻修、大修自住住房、集資合作建房公積金存人發放的優惠貸款，和（ＩＩＩ）個人
住房公積金組合貸款則指當住房公積金貸款額度不足以支付購房款時，借款人在申請住房公積金
貸款同時又向受受托銀行商業性個人貸款，兩部分貸款一起構成組合貸款。
＊促商業性個人住房與住房公積金組合貸款＊
由是（三）《通知》作出多項改革和促進住房公積金的措施，以發揮此項對合理住房消費的
支持作用，包括（ｉ）繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通算住房，最低首付款
比例為２０％；（ｉｉ）對擁有１套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為善居住條件
再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為３０％，此一比例低於購商業
性個人住房貸款首付比低１０個百分點。
凡此，可見政府十分明確地支持居民購買不同性質和類別的自住性房屋單位，以改善居住條
件，乃符合「促進房地產市場平穩健康發展」的政策主調及所需。
至於（四）「繼續發放商業性個人住房貸款」，亦別具重大和積極性的意義，並可印證於中
國人民銀行的《２０１４年金融機構貸款投向統計報告》的資料中，顯示：各類金融機構對個人
購房的支持力度，稍嫌不足：（ｉ）於２０１４年全年增加淨額１﹒７２萬億元，同比僅是多增
１９６億元，相對於２０１３年淨增１﹒７萬億元的同比多增７３８９億元，只為２﹒６５％，
由是（ｉｉ）所涉之餘額１１﹒５２萬億元的同比增長１７﹒５％，比２０１３年之２１﹒４％
升幅低３﹒９個百分點，屬過份和不必要的「審慎」。此為《通知》力促商業銀行等金融機構，
得「繼續發放商業性個人住房貸款」之因。
《通知》更強調要（五）加強政策指導，做好貫徹落實、監督和政策評估工作，包括：（ａ
）人民銀行、銀監會各級派出機構要按照「因地施策，分類指導」原則，做好與地方政府的溝通
工作，加強對銀行業金融機構執行差別化住房信貸政策情況的監督；（ｂ）在國家統一信貸政策
基礎上，指導銀行業金融機構合理定轄內商業性個人住房貸款最低首付款比率和利率水平；（ｃ
）密切跟蹤和評估住房信貸政策的執行情況和實施效果，有效防範風險，促進當地房地產市場平
穩健康發展。《資深財經評論員 黎偉成》
（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）
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