立論：樓價短期難大跌
■香港市民若負擔得起，可以先買物業，然後再作其他投資。 資料圖片
周末出席中原理財主辦的一個投資講座，擔任其中一位演講嘉賓，同場當然少不了中原集團老闆施永青，他壓軸講樓市前景。施先生在傳媒界的曝光率高，部份讀者或已知悉其對樓市前景的看法。今日股市水盡鵝飛，就讓借此
機會，回應一下施先生關於樓市及股市的一些看法。
未見拖冧樓市因素
與其他商品不同，物業除了有實用價值外，亦具備投資價值。因此，物業與其他投資產品具備一個重要的共同特性，就是價格越升，越能吸引買家入市，價格越跌，買家反而越是卻步。可是，與股票不同的是，物業的生產周期很長，在香港一般由賣地到物業落成，前後需時起碼三年甚或更長。反之，上市公司大股東坐擁印股票的大權，股價一旦升得太高，很容易吸引大股東減持股份自己套現，或透過印公仔紙為公司籌集資金。
本欄過往亦曾提及，股票投資風險遠高於實物資產，因為投資者一旦遇人不淑，辛辛苦苦賺回來的血汗錢，很容易被一些立心不良的大股東合法地過戶了。反之，雖然附屬於地價上的物業會折舊，但地價則會按通脹而升值，達到長遠財富免被通脹侵蝕的功用。而更重要的是，物業不會像某些上市公司高層一樣，於市況向好之時，用盡甜言蜜語請君入甕。
人總是自私的，一有機會，每個人都會為自己的利益發聲；即使是本欄作者，亦不過凡人一個而已，偶然亦會高估自己的能力及本行的前景。因此，我們與其怪責上市公司高層賣花讚花香，或財經專欄作家推銷一些垃圾股票累自己輸錢，倒不如自強不息帶眼識人戒急用忍，賊人自當不得其門而入。
投資角度非入市時
基於上述原因，我同意施先生的講法，若閣下負擔得起，最好最少擁有一間自住物業，再作其他的投資，因如果時間夠長，物業肯定能夠保障業主免受租金連年上漲之苦，同時亦可當作儲蓄，老來可以大樓換細樓變現作為日常生活開支之用。何況目前拖累樓市下跌的三大因素：供應過剩、過度借貸及樓價過高，除了樓價可能（對部份準置業者來說）過高之外，其餘兩大因素至今仍然欠奉，要令樓價在短時間之內大跌，看來是不切實際。
故像我這樣膽生毛「空港樓」（借用金管局前總裁任總的比喻──意謂作為港人沒有在港自置物業），實在大逆不道教壞細路，小投資者實在不應效尤。
但若作為投資的話，施先生亦不諱言他正在趁目前好價，逐步收割套利，只是自住物業則絕不建議沽貨套現，因為這樣做太危險。既然連我都講到無殼蝸牛好慘，我為甚麼還是以身犯險？那是因為我作為基金經理，當然要有足夠的吉士，說服客人投資自己管理的基金，回報定必跑贏租金升幅。何況，現時不少上市地產股資產淨值折讓那麼大，只要不是遇人不淑，要對沖樓價升值風險方法多的是。另我雖然現在正租樓，但是我還持有一個自用物業給父母住。如果他朝不幸要乞米，一家人勉勉強強不致於無瓦遮頭。
林少陽
以立投資董事總經理
本欄逢周三刊出
林少陽
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