即市新聞
22/07/2015 10:00
《神州樓市－程澐》銷售回暖投資下滑，整體復甦地區分化
《神州樓市》上周，國家統計局公布今年上半年ＧＤＰ同比增長７﹒０％，國民經濟運行處
在合理區間，且在二季度出現了積極的變化，整體經濟實現緩中趨穩、穩中向好的走勢。其中，
上半年全國商品房銷
售面積及銷售額均實現正增長，但銷售回暖並未帶動開發投資端的同步復甦
，這也預示著後市發展將舉步維艱。房地產開發投資、銷售量價等環節的城市間分化現像也日益
顯著。７月過半，各地新房市場的熱度略有減退，二手住宅市場成交則相對穩定。此外，近期房
企對重點城市地塊爭奪的積極性有所增強，上海今年以來土地總價紀錄被刷新。
＊銷售回暖投資下滑，整體復甦地區分化＊
７月１５日，國家統計局公布上半年國民經濟數據。今年上半年ＧＤＰ同比增長７﹒０％，
其中一季度及二季度增幅均為７﹒０％。面對複雜的國內外經濟環境和不斷加大的下行壓力，國
民經濟運行處在合理區間，且在二季度出現了積極的變化，整體經濟實現緩中趨穩、穩中向好的
走勢。分行業來看，上半年房地產業ＧＤＰ同比增長３﹒３％，房地產業對ＧＤＰ增長的貢獻率
為３﹒２％，雖然增長率及貢獻率依然處於歷史低位，但均達到２０１４年一季度以來最高位，
可見房地產行業處於穩步復甦階段，對宏觀經濟的穩定運行功不可沒。
具體來看，上半年全國房地產開發投資額同比名義增長４﹒６％，增速比上個月回落０﹒５
個百分點，自去年以來的增速持續下滑之勢並未停止。同時，房地產企業的土地購置面積同比下
降３３﹒８％，降幅創今年上半年新高。而商品房銷售情況則明顯復甦，上半年全國商品房銷售
面積及銷售額均實現正增長，增幅分別為３﹒９％、１０﹒０％。在銷售回升帶動下，住宅待售
面積已經連續兩個月出現減少。整體而言，房地產市場依然處於痛苦的去庫存階段，因此銷售回
暖並未帶動開發投資端的同步復甦，這也預示著後市發展將舉步維艱。此外，地區分化顯著，東
部地區上半年商品住宅銷售額增幅明顯高於中西部地區，相應的東部地區住宅開發投資額增幅也
全國領漲。
＊市場成交熱度略減，競地積極溢價走高＊
７月過半，各地新房市場熱度略有減退，二手房成交量相對穩定。中原監測的４０個城市數
據顯示，７月前１９日新建住宅成交面積較６月同期下降６％，其中一線城市微升３％，二線及
三四線城市降幅分別為９％、７％。上周二手房成交量環比基本持平，市場在高位保持穩定。從
全國房價走勢來看，根據統計局最新發布的７０個大中城市房價數據，房價環比上漲城市的個數
持續增加，６月新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有２７個和４２個。但一線城
市房價漲幅明顯高於二三線城市，且漲幅擴大。而前周大幅跳水的深圳中原報價指數及中原經理
指數上周再度明顯下跌，環比分別下跌８個百分點及４個百分點。儘管跌幅有所收窄，但進一步
預示著深圳房價即將進入向下調整通道。
上周，京滬等地土地市場值得關注。上海火車站北廣場地塊以８８﹒１５億元被金融街競得
，溢價率為５０％，刷新今年以來上海土地總價紀錄。該宗地塊樓面價為２７０２２元╱平方米
，價格相對理性。這一方面由於該地塊住宅部分佔比較少，其中總建築面積的７０％為辦公，住
宅僅佔１８％。另一方面由於該地塊所處的不夜城板塊雖然位於內環線以內，但是區域內棚戶區
眾多、人口密度較高、環境較差，短期內大幅改觀尚存困難。隨著閘北區政府對不夜城地區規劃
更新的開展，其發展前景仍然值得期待。此外，北京房山區以４７﹒４８億元總價成交兩宗含住
用地，溢價率均達到４０％，福州成交一宗含住用地溢價率７０％，南京成交一宗宅地溢價率３
７％。近期重點城市地塊爭奪的活躍，進一步顯示房企對後市的信心正在增強。
《中原集團地產研究董事 程澐》
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