【脫苦海講樓】探討新界工廈單位呎價一萬的合理性（脫苦海）
上月在葵湧有一工廈樓花發售，初期銷售的反應已不錯，銷售了數十個單位，近期更錄得一宗頂層單位的成交價達一萬元一呎，創出新界工廈單位的新高。
該處雖屬大連排道一帶的工業區，是政府曾鼓勵由工業過渡到商貿用途的地區，而且直達葵興港鐵站的
行人通道早已建成，所以已有一系列的活化甚至重建的項目，最出名的是新鴻基屬下由巴士廠重建的九龍貿易中心(KCC)，以及活化成「KC100」的前運通製衣大廈。
牌面上由於交通及區內用途的改善，令到商業價值上升，理論上可以看好，不過並不是每個業主均齊心作出整體配合。比如項目隔鄰的江南紡織大廈，就曾經向城規會申請改建為灰位用途，並遭到鄰近業主的反對。
平情而論，在密集的工貿區內設置灰位大廈又的確與周邊的環境不協調，葵湧永基路一帶的工業區就有四宗同類申請，其中永立街2-6號更獲城規會有條件批准。當然，在位置上該處鄰近葵湧火葬場，而且現存的工廈已荒廢甚至拆卸，自然較易獲得城規會批准。
所以，高價入貨的原因就是一方面看到區內日漸改善的前景，另一方面亦是認為隔鄰項目改變用途的機率較低，是對項目投以信心的一票。
不 過要留意的是政府透過地政總署，對工廈內違反規劃用途作出打壓，除了取締工廈劏房外，更對個別明顯不是作為工業倉儲用途的單位，作出收回業權的行動。所以 工廈投資要留意，物業的公契所容許的用途，是否能夠達到預期的租金回報，以免計錯數之餘甚至會觸犯條例，令到利益受損。
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