【置業安居】買樓自住投資之道（曾淵滄）
樓價下跌，有人期望居屋減價。不過，房委會最終決定居屋不減價，相信不減價將影響申請者選購意欲，部分申請者也許會放棄。除了居屋之外，市建局的「煥然壹居」也決定不減價，到真正選購時，相信放棄選購的人更多。
所有放棄選購居屋「煥然壹居」的人，其買樓目的是因
為樓價會漲，一旦他們感到樓價會跌，折扣率下降，就沒興趣買。可見，樓價高漲時許多人吵著說買不起樓，樓價跌時又不想買了，這是許多人的最大毛病，見升想買，見跌不敢買，結果永遠買貴樓。
利息生活拖垮人生
筆者一直認為，買第一套自住的樓房，首要目的是消費，投資是其次，第二套房開始才是投資。消費與投資有分別，消費要考慮的重點是供樓的能力，投資首要考慮的是樓價周期。
供樓能力不能算得太緊，要有利率上升2厘的準備、要有萬一突然失業，收入變成零的準備。是的，目前香港的經濟已開始出現問題，到處都聽見裁員的聲音，除非你是鐵飯碗的公務員，否則一定要準備好一些現金，讓你可以在失業時仍然有能力供樓的現金是很重要的。
如何籌集現金？節省是唯一的方法，許多年輕人天天說買不起樓，但是自己從來不儲蓄，賺多少花多少，甚至花的比賺的更多，以分期付款方式買車、買手機……不斷地刷卡，而且每月只付信用卡的最低還款金額，付高昂的利息，如此生活方式，買不起樓是正常的。
樓價跌換樓負擔降
自住的樓房是準備住50年的，50年期間當然會有搬遷，家庭成員增加，長大都是換樓的理由，換樓的時候也同樣得重新計算供樓的負擔，與第一次買樓一模一樣的計算。最理想的換樓方式是，買到樓房的同時，保留原本自住的那套房來收租，當成真正的投資項目。
如果換樓是樓換樓，許多人是選擇樓價上升期換，他們以為樓價上升，買大一些的樓將來升值的金額更大。但是，他們忘了供樓的負擔也加大，風險上升了，而且，舊樓因為自己薪金增長而負擔比率下跌，新樓的負擔可以比自己想像的重。
因此，筆者認為換樓，以小換大一定要當成要以投資的角度來決定該不該換，要耐心地等樓價一跌再跌，跌到滿街負資產時才換，如果換樓而同時保留舊樓收租，那更是百分百的投資決定。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
置業安居 - 曾淵滄 舊文
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