【股市新談】內地樓市升近短期臨界點（彭偉新）
內地樓市被中央指定為供給側改革的其中一重點市場之一，主要是過去三、四線城市的庫存過高，令到內地樓市自2014年見頂後連續下跌，中央為了要令到內地樓市再度轉活，不惜冒樓市再度出現資產泡沫的風險，自年初起要求內地省市政府推動去庫存活動。而內地
居民在中央「下旨」推高樓市下，大量資金再度進入樓市，除了4大一線城市的樓價在過去一年被推高超過五成外，部份二線城市包括合肥、夏門、南京等城市之樓價亦被推高三成。不單止令到內地一手及二手樓市出現怪現像，包括夫婦排隊辦離婚手續以求多買一套房、而部份的地產商更在買家選樓時，限時兩分鐘內要作出決定。另外，部份省市政府為了要避免再出現地王，定出若果土地拍賣價超過底價某個倍數便會收回，如果各發展商寧願土地被收回，也不願意讓其他的發展商投得。因此，多個怪現象均反映出內地樓市已經到達了中央不能不插手的地步。
雖然有傳媒指出今年內地在9月份的銷售未有如預期般火熱，主要是反映出內地約20個地方政府已先行推出限購令及限貸令，令到買家相信中央在打擊樓市的決心很強，因此都不敢過於進取。而更有部份的券商指出，現時內地的樓市是非常分歧的，一線城市及二線城市的確存在很強的剛需，而且在地方的GDP增長強勁下，樓市的上升是有實質的支持。但另一方面，部份的三線及四線城市樓市則由於一線及二線城市樓價急升下，而拉動當地的樓價，不過，整體庫存未有明顯下跌，顯示出當地的房屋銷售情況並非太過職熱。因此，從內地一、二、三及四線城市的樓市來看，其實內地樓市並非全部城市都出現樓價過高的問題。
樓市爆破禍及經濟：
不過，在過去的黃金周期間，共有20個一、二及三線城市推出了壓抑樓市上升的措施，反映出中央及地方政府其實已經發覺到樓市急升可能會帶來泡沫爆破的風險，所以便急於推出包括限購及限貸措施，藉此為熾熱的樓市降降溫。而在推出相關的措施後，內地25個城市的新盤銷售明顯減少。其中，一、二線城市的銷售按周下跌46%；而三線城市的銷售則按周下跌26%，反映出新措施初見成效。不過，筆者相信這趨勢若果未能持續的話，對於內地經濟會有很大的打擊。
(1) 內地發展商的借貸比率仍然較高，尤其是在土地拍賣上，銀行會提供相關的貸款。另外，在項目的建築期上，銀行亦會提供較多的資金予以發展商。只要樓市走勢一旦逆轉，地產商無法售出項目令到資金回籠，便會造成資金鏈斷裂，。即使部份的房企能進行融資，但成本亦會非常高，再度影響到內房股的整體盈利能力。
部份內房股於6月30日時的負債比率
中國海外
(0688)
華潤置地
(1109)
恒大地產
(3333)
萬科地產
(2202)
融創中國
(1918)
負債比率
36.85%
37.59%
88.69%
45.14%
89.59%
(2) 現時內地銀行已經要為不少的呆壞賬進行處理，預期將會有不少的銀行需要把手上的呆壞賬打包成為ABS產品出售予資產管理公司，需要進行撥備，令到內銀的短期盈利已經受壓。由於銀行向房地產提供的貸款約佔貸款總額的三成，若果內地樓市出現爆破，而需要作出撥備的話，內銀的整體盈利會因而進一步受壓，不單止影響派息能力，更有機會影響到內銀股的資本充足比率。尤其是現時不少內銀股的資本充足比率剛好合符監管的規定，但在市賬率低於1倍下，內銀股無法發行新股集資，可能迫使內銀再度發行優先股以取得資金補充資本。
(3) 內房市場一旦出現泡沫爆破的話，會影響到地方政府拍賣土地以取得財政收入去支持政府的開支及在內地基建的投放。所以，這樣會對於地方的GDP增長產生雙重的影響，由房地產發展所帶來的GDP增長及政府開支所帶來的GDP增長，影響到內地經濟發展。
(4) 由於內房市場涉及上、下遊的多個產業鏈，其中包括、建築用鋼鐵、水泥、及傢具等，因此，若果房地產市場一旦進入調整的話，會對於其他的行業產生負面的影響，亦會對於現時正在致力去產能及去庫存的鋼鐵及水泥行業帶來壓力，令到相關的產品價格再度承壓。
(5) 另外，中央之前積極推高內地樓市的主要目的是希望透過樓價上升，製造出財富效應而令到內地居民增加消費。在內地樓價按年上升超過了50%下，內地的整體消費的確已經有較明顯的增長。而按內地商務部的數據所顯示，今年上半年消費對經濟增長的貢獻達到73.4%，而今年首8個月所累積的消費品零售總額為21.05萬億人民幣，同比增長10.3%，因此，可見內部消費的強勁增長。不過，若果內地樓市一旦出現明顯調整，而影響到財富效應的話，對於未來的消費所產生的影響將會轉弱。
因此，若果內地的樓市一旦出現調整或甚至爆破的話，對於內地經濟及行業都會產生非常負面的影響，對於港股的影響亦會非常負面，尤其是恒指成份股中，內銀股及內房股的整體佔比已經達到18.11%，該等股份若果明顯回落，對於恒指會產生很負面的影響。
只會短期利好港股：
雖然內地樓價升上不合理的水平，但筆者相信內地樓市現時仍然未到泡沫爆破的觸發點，尤其是中央政府仍然繼續希望以樓市作為推動經濟增長的主要動力，因此，即使樓價仍然處於高位，但仍然不想樓價跌得太多及太深。因此，筆者相信中央只會向部份的地區採取力度有限的措施，包括在小部份的地區推出限購令及限貸令。而不會全國性去推出限購及限貸，因為中央政府知道若果一旦令到內地樓價形成下跌的走勢，便很難令到走勢逆轉，所以，預期中央會用盡一切的方法去力撐樓市。
不過，由於內地居民已經了解內地樓市已經升得太多，令到樓市有機會進入較長的整固期，所以，市場預期資金會由樓市轉向其他的市場，而且在「深港通」會在11月底至12月初推出，因此，預期會有大量的資金會由內地轉至港股上。不過，由於現時所定出的「港股通」每日額度仍然只有為105億元人民幣，即相等於120億港元。由於該渠道的額度相對於內地大筆的熱錢計算，只算是九牛一毛，所以，即使短期內的確見有資金流入港股而推高指數及部份股份，但一旦指數及股份價格被過份推高，便難以有繼續向上的動力。
總結：
因此，筆者相信內地的樓市現時只是進入調整期，但一旦中央不再出招的話，內地樓市又會進一步被推高，直至直正爆破為止。而觸發爆破的因素相信是全國性再推行限購及限貸政策，因此，筆者會繼續對於內地的樓市及內房股抱有審慎的態度。至於內地樓市回吐下，的確會有資金可以透過「港股通」流入港股，但由於每日額度有限，港股反而會被本地或已經進入本港的資金炒高，所以，內地資金流入港股相信只會是個炒高港股的藉口。不過，若果港股被過份地炒高的話，內地資金亦不會盲目追入下，到時港股的走勢亦會有逆轉的可能性，所以，筆者對港股的短期走勢仍然會抱有較樂觀的態度。建議投資者在現水平盡量避開內房股及內銀股，尤其是內房股若果有反彈的機會，應該是減持的時機。
京華山一研究部主管
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