【置業安居】嘉湖山莊追落後（曾淵滄）
近來，有關嘉湖山莊某單位售價創新高的新聞經常出現，有兩房小單位創出呎價歷史新高記錄；有頂層複式連天台單位創出歷史新高價，破1997年底瘋狂價的記錄。
地點偏僻樓價落後
很多年前， 香港樓價剛剛從2003年的谷底回升，當有人開始感到樓價飛升時，有位
女醫生在特首曾蔭權發表《施政報告》後，打電話到電台節目裏，告訴曾蔭權她買不起樓。當時社會上的反應是，這位女醫生一定是指她買不起山頂、半山的樓，因為當時的中原城市指數仍然只有70點左右。女醫生沒有理由買不起一般樓房。記得當時筆者還曾經公開呼籲所有買不起樓的人先到嘉湖山莊買樓，因為當時的嘉湖山莊依然是全香港最便宜的大型屋邨之一，小單位不用100萬元就可能買到。
長久以來嘉湖山莊因地理位置偏遠，樓價落後於大市，只有在樓價不斷上升到一般人都買不起他們心中所想買的樓房時，才會退而買嘉湖山莊。其實不單是嘉湖山莊，整個新界西的樓價是低於其他區域。
呎價低家庭客愛好
最新的中原城市領先指數是137.62。不過， 港島分區指數是149.21；新界東是145.39；九龍是135.29，而新界西價值是120.86。換言之，目前港島樓價比1997年7月10日時高了49.21%，而新界西僅僅高出20.86%。因此，近日傳媒報道嘉湖山莊樓價破紀錄，但是實際上依然落後於全香港的其他地區。
如果我們把中原城市指數的新界西分區再進一步細分，肯定的是，嘉湖山莊或整個天水圍也會是細分後的低價區，比不上元朗、荃灣、元朗的Grand Yoho新樓盤，呎價已經接近九龍價。很明顯，天水圍、嘉湖山莊的樓價至今為止，仍然是落後於全香港，近日嘉湖山莊的新聞之所以多了，就是在追落後，其他地方的樓價已經高不可攀，上車一族只好選嘉湖山莊。
以最新的複式特色戶為例，一個頂層複式連天台的單位，實用面積1,462平方呎，最近以1,200萬元成交，算起來呎價也只是8,208元。現在，全香港新樓盤開售，呎價皆超過1.2萬元，比嘉湖山莊二手樓多了50%，買不起新樓的人也只好買二手樓，買不起過萬元呎價的人也只好買嘉湖山莊。
現在，地產商考慮到上車一族買不起500萬至600萬元的樓，於是大建超小面積的樓。但是，想結婚生小孩過正常家庭生活的人，是無法長期住在超小面積的樓，而嘉湖山莊目前仍可找到呎價低於8,000元的樓房。兩房單位是結婚打算生小孩的正常家庭所需要的間隔，現約為300多萬元，在新樓盤大量走向超小面積的今天，嘉湖山莊的二房單位成了最佳家庭上車盤。
作者：曾淵滄
中原城市指數創辦人之一，現為財經評論員，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。
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