【地產專題】分拆業務上市 豪宅盤省招牌 盈信轉型發展商 由低做起
每年手執數以億計政府、公營機構建築合約的盈信控股（00015）從2000年上市至今，最近推出首個住宅發售，又籌備分拆旗下安保控股，即建築及物業保養的核心業務於主板掛牌，發展策略有條不紊。該集團副主席兼行政總裁遊國輝指
，低息環境及人幣貶值持續，看好中、長綫樓市，冀藉薄扶林Pokfulam Peak、山頂盧吉道28號等豪宅盤打響口碑，協助公司向發展商轉型，他分享作為「新丁」第一課是控制建築成本，亦強調分拆上市並非想「賣殼」，而是為雙綫發展打算。
盈信本業為建築商，擁有多個政府部門及機構的樓宇工程資格及牌照，承接大量公務項目，與長實地產（01113）、港鐵（00066）、香港興業（00480）等財團亦有合作。截至今年3月底，其重大手頭合約總值及未完成合約價值，分別達69.12億元及39.6億元，包括長實亞皆老街新盤君柏、東湧第39區公共房屋發展計劃，香港國際學校協會淺水灣校舍、天水圍醫院工程第一期等。另外4月迄今也取得新合約，將負責荔枝角道東京街第一、二期公共房屋計劃，興建3,800個單位及約2.34公頃社區設施。
據悉政府公務工程項目利潤，較一般私人發展商住宅更高；事實上，盈信的毛利表現不俗，過去年度截至今年3月底，建築工程毛利率便高達12.4%，涉及收入23.74億元，較前年增22.8%。雖然工程業務為盈信帶來穩定收入，該公司亦愈來愈重視物業投資，由數處可見：一、去年變賣土木工程業務的子公司怡益控股（01372），套現4.85億元；二、上年度物業租金收入達3,700萬元，按年急升105.4%；三、今年4月份斥7.79億元向領展（00823）購入兩個居屋商場。
月內標售薄扶林豪宅
盈信今年另一舉動，就是初嚐發展商滋味。旗下於港島薄扶林道92號的豪宅盤Pokfulam Peak，鄰近港大宿舍，提供5座獨立門牌的低密度洋房，每戶實用面積約3,800至4,700平方呎，已獲批入夥紙屆滿現樓，短期內將以招標形式出售，屬盈信上市16年來首度賣樓。近期開放92B屋參觀，四套房間隔，屋內設升建機接通三層，連天台海景泳池、暖氣及電閘保安系統，廚浴設備採用歐洲品牌，裝修費2,000萬元，管理費每月亦需約2.5萬元，屬頂級豪宅級數。
談及定價策略，遊國輝表示會惜售。「招標意向價未定，要睇市場反應，但同區供應畢竟不多，西半山早前有分層新盤應市，但獨立屋計已接近10年無新項目，供應非常短缺。」的確，細單位於樓市大行其道，獨立屋一手供應少且成交飄忽，近期西貢洋房盤尚林開售平均呎價3萬元，惟迄今未聞成交；太古地產（01972）去年底推大嶼山WHITESANDS呎價2.58萬元，成交紀錄冊顯示全盤28幢，迄今僅沽出2夥，有見銷情一般，太地遂將部分洋房轉賣為租。
不過港島半山地段叫座力高，他對項目銷售抱信心。「盈信是建築工程起家，重視貨真價實，第一次建立發展商品牌，更加想圖則、用料及手工實淨點，否則別人便不知我們識起樓。今次建築成本比對手貴20%至30%，因項目出發點是買家合用，不想客人一入夥後就拆過曬再重新裝修，尤其推售現樓，客人到現場見到乜就乜，所以既有期待又有壓力，希望客人感覺耳目一新，讓實用性和質素成為公司品牌基礎。」
最新樓價已追貼去年9月高位不足半成，遊國輝同意市況已擺脫谷底，遂推出新盤。即使12月美聯儲局加息成真，他估計對明年樓市影響亦輕微，因為整體加息步伐緩慢，市場有充裕時間和心理準備消化，而本港金融體制對負擔能力設限，買家入市前要經過嚴格審批，可借首期基本六、七成，萬一樓價波幅上落一、兩成，也影響不到買家正常供樓；另外脫歐後量寬及人民幣疲軟持續，都有利港樓成為環球資金避風處。
轉型因看好本港房地產
遊國輝說由公私營工程建築，一躍晉身發展商之列，理由是房地產業務較穩定。「最早在2006年，已透過買地和收購舊樓興建住宅，但僅用作收租，現在我們要開拓物業發展和投資的新業務，穩不穩陣固然視乎樓市升跌，但長遠來計，地產項目始終是香港最穩陣的投資之一，而且公司老本行建築，是最接近發展商的產業，能夠發揮累計多年的經驗及協同效益。反正建築商演變為地產商不乏先例，我們不會是最後一間。」
盈信於9月底，建議分拆旗下安保控股在主板獨立上市，公司轉型部署如火如荼地進行。遊國輝指出，安保上市後主力建築工程，盈信則繼續加強地產投資業務，分拆上市是為了把業務更清晰地劃分，釋放現時未充分反映的企業價值，並讓管理層專注其各自範疇。翻查資料，安保從事樓宇建築及加建（RMAA）工程，客戶有建築署及教育局等部門，截至3月底全年收入25億元，按年升18%；期內溢利2.01億元，按年漲1.9倍。
回顧2013年，盈信亦曾經把土木工程業務的怡益控股分拆上市，在去年5月以4.85億元賣盤，及至去年12年，再把上市剛滿一年的合營子公司雅駿（01462，現為金誠控股）出售，換取溢利約1.65億元，遊國輝解釋分拆安保和以往不同。「今次我們不會賣盤，前次是機緣巧合下買家興趣濃厚，故將整項業務出售，並非啤殼圖利。安保是現時業務核心，掛牌後公司會繼續持股為主要股東，長遠與盈信雙綫發展。」
建築成本漸趨平穩
轉型發展商需面對的困難，無可避免就是建築費。「建築成本近年比較穩定，因為全球產能過盛、油價跌，包括鋼鐵在內多數原材料來貨都平了，但有例外譬如從淡水提取的河沙，沙礫直徑僅0.25至1毫米，因市場經常短缺，要改用成本較貴的石粉替代，即是在礦場把石材反覆打碎成細粒使用，我們在內地有設廠生產，運輸距離短所以成本不太高。但再引伸出去，加工石材例如石屎、沙漿等，價格也會有上升壓力。」
相對地，本港多個鐵路工程近期完成，陸續釋放人力資源。「工人數目已穩定許多，不像早幾年搶人搶得咁厲害，高價挖人的成本減低，部分原因也是澳門工程減少或相繼落成，不再吸引本地勞力過去開工。」他預計未來一兩年建築費走勢橫行，再跌的機會較低，而項目發展利潤鎖定約兩成左右。「毛利率大概是一成至兩成，但由投地中標一剎那到最後落成，發展期3、4年以上，故風險仍然不小，因利率成本會升，賣樓金額是否達標亦要市況配合。」
盈信明年仍有樓賣。旗下何文田巴芬道9號住宅屬單幢盤，樓面共1.58萬方呎，料提供分層大單位，工程已經拆棚，傾向明年以現樓形式發售。另外集團持有最貴重項目，為山頂盧吉道28號大宅，前身為三級歷史建築，已計劃重建9,300平方呎的獨立屋，預計2019年落成，估計市值接近10億元。「盧吉道大屋正在拆樓，雖然是殖民地古跡，但重建後結構更安全，施工期需3年有一定難度，因附近遊客多要注重安全，初步建築圖則以簡潔為主，大廈立面無太多裝飾和花紋。」
長遠發展上，盈信剛申請灣仔活道項目強拍，鄰近職業訓練局大樓，現為兩幢8層高唐樓，物業估值2.92億元，盈信持有84.39%，地皮屬甲類住宅規劃，料統一業權後可重建3.72萬平方呎住宅，亦容許轉作商住發展，最低三層用作商舖，則地積比率增至15倍，可建樓面達6.98萬平方呎。樓市盛行細單位，新盤單位200平方呎以下亦有承接，遊國輝指不會專攻該市場：「盈信不是大發展商，他們講求策略性，細單位可能令公司全年利潤多10%至20%，我們就自負盈虧，不會刻意做細單位，希望做出來住戶喜歡，有時未必要賺最多的錢。」
撰文︰符廣全
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