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2016年11月15日 星期二

置業安居 - 曾淵滄 2016年11月15日

置業安居 - 曾淵滄 2016年11月15日


【置業安居】辣招難令樓價大跌 (曾淵滄)
香港政府突然宣布將原有的打壓樓市措施加辣,所有投資用的住宅物業的印花稅一律上升至15%,過往,香港住宅物業的印花稅是累進制,2,000萬元以上高價者付4.25%印花稅,加上雙倍印花稅也只是8.5%。而低價者,即不超過200萬元的物業只有1.5

%,現在一律要交15%印花稅,對低價的物業而言,漲幅最大,一漲就是9倍。

中低價樓影響最大
近一段時間,地產商很踴躍地建超小面積住宅,大量面積不足200平方呎的住宅推出市場,這類住宅往往售價低於300萬元。目的就是想吸引拿不出巨額資金的人入市。以300萬元的物業為例。舊的印花稅再加上雙倍印花稅,也只是9萬元,現在則一口氣提升至45萬元。

受歡迎,不但受上車一族歡迎,也吸引投資者,理由是舊有累進制的稅率,再加上雙倍印花稅後,稅率依然溫和,現在一跳就跳到15%,打擊的確很大。

將軍澳一個大型樓盤首當其衝,原本超額認購許多倍,變成只能賣出所推出樓盤的七成,大量準買家失蹤了,另有一些地產商更直接封盤不賣,暫時觀察。

目前,最苦的應該是地產代理,買賣兩閒,買賣雙方都在觀望,看看樓價會跌多少,不可避免的,樓價肯定會跌。至少,大量投資客會停止買樓。也許,豪宅還會有一定的買家,理由是豪宅的舊印花稅也高達8.5%,與15%相差不足一倍,對買得起豪宅的人而言,問題不大。

目前,最苦的應該是地產代理,買賣兩閒,買賣雙方都在觀望,看看樓價會跌多少,不可避免的,樓價肯定會跌。至少,大量投資客會停止買樓。也許,豪宅還會有一定的買家,理由是豪宅的舊印花稅也高達8.5%,與15%相差不足一倍,對買得起豪宅的人而言,問題不大。

金融混亂或不加息
筆者認為樓價會跌,但不會大幅下跌,過去每逢推出辣招,樓價跌幅都不大,時間也不長,理由是辣招不但打擊需求,也打擊二手樓的供給,二手樓業主知道,現在賣了樓,將來想買回來,就得支付15%的印花稅,除非樓價下跌15%以上,否則賣了樓就買不回來。

多少業主相信樓價會跌15%?缺少了二手供應,二手樓樓價不易下跌,只有個別等錢用的二手樓業主願意減價虧損出售。

對一手新樓盤而言,不同的地產商有不同的應對方法,有些地產商今年大量賣樓,賣樓成績早已達標,這些地產商會選擇暫時將未推出的樓盤收起來,未來半年,一手新樓供應也同樣會下降。

此外,另外兩個要考慮的因素當然是利率走勢,之前,市場認為12月會加息。但是特朗普(Donald Trump)已經勝出,成為美國下一任總統,特朗普的勝利造成一定的金融混亂,混亂可能帶來的是聯儲局採取觀望態度,暫時不加息。

作者:曾淵滄
中原城市指數創辦人之一,現為財經評論員,熟悉本港樓市走勢與經濟的關係,憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。

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