【投資先機】領展潛力收息股（小子）（FEB 08）
2017-2-7 20:58:59
筆者於這篇文章會用領展房地產（00823.HK）作例子，示範我的收息股選股方法。
業務與護城河
領展房地產投資信託基金是亞洲市值最大的房地產投資信託基金。領展的物業組合包括分布香港、北京和
上海之零售商舖、鮮活街市、停車場及辦公室物業。領展於2005年11月上市，其資產是由香港房屋委員會分拆其零售物業及停車場而來。基本上，領展的上市行為是將公共資產證券化，如公屋停車場、屋邨街市，先不評論領展的上市行為是否會影響到社會民生，但不得不否應領展擁有的公營資產絕對是佔盡民生優勢，形成領展壟斷民生的情況，故此領展屬於有效規模的護城河。加上，領展完全排除外來競爭者加入及不受政府所幹預的情況下，領展現階段的護城河程度可謂強而寬。
派息增長與穩定性
根據領展的派息紀錄，擁有十年或以上派息紀錄，派息屬於持續增長型，每年股息平均增長率達10%。事實上，領展的過去租金收入一直維持穩定增長，在資產提升和優化資產的行動下，2006-07年度至今平均每年派息保持雙位數字增加，筆者相信未來數年能夠保持分派金額的上升勢頭。
領展近年盈利增長主要由資產升值，資產重新配置及優化商戶組合所帶動。物業收購方面，2016年2月領展以招標型式收購了旺角彌敦道700號商業項目，即工業貿易署大樓，將會全面翻新成零售商場及大樓。領展更於年內出售了五項物業，市場溢價30%，而在2016年3月31日及4月11日再售出9項物業。物業發展方面，正與南豐合作發展九龍東海濱道甲級商業物業，預計2019年內落成。領展管理層預期位於旺角及九龍東的物業料於明年及2019年相繼落成，連同潛在交易，集團相信未來5年均會有新增租金收入以回饋股東，故此筆者相信領展未來五年派息仍能保持增長性。
多角度股息率
以下多角度股息率的計算，以領展股價$53作估算。
多角度股息率
股息率
名義股息率
4.13%
扣除特別息的股息率
4.13%
五年平均股息率
3.31%
最壞情況的股息率
1.72% （最低）
預期股息率
4.54% （最高）
公司的股息率範圍
參考股息率（%）
公司最高參考股息率
4.54%
公司最低參考股息率
1.72%
公司財務狀況
由於領展的核心業務是物業收租，所能分派的股息主要來自租金收入，故此租金收入為主要評估因素。因篇幅所限，筆者於本文會只例舉領展過去五年經營現金流、盈利及租金收入作參考，但要全面分析一間公司的財務狀況相信不限於這兩個財務指標。
領展
2012
2013
2014
2015
2016
經營現金流
37.7億
41.99億
46.59億
48.53億
56.8億
盈利
96億
211億
173億
272億
163億
租金收入
59.3億
65.1億
71.6億
77.2億
87.4億
實戰操作
由於領展受到護城河的保護及派息每年均有增長的情況下，領展的估值不算便宜，於現階段吸納對於長線收息者不吸引。以領展股價$53作估算，領展的股息率只有約4%，筆者建議大家可以用目標股息率買入法，先設定一個目標股息率給領展，待領展跌至該股位才考慮買入。假設筆者會待領展股價跌至股息率至少有5%才作考慮買入，領展的目標買入價將會是約$43.7。
*本專欄文章不應視為任何投資之建議或邀請，投資涉及風險，如有疑問請諮詢專業投資意見。
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