立論：唔怕跌價最怕失業
■供樓者最怕的不是樓價跌，而是冇咗份工。 資料圖片
蘋果財經版精英雲集，向來見解精闢、資料詳盡的股榮《趣BLOGBLOG》專欄，更加是我的必讀。周日作者引用30年來差餉物業估價署的數據，很有說服力地證實，過去八年港樓升幅，已與租金表現脫節。
毫無疑問，以絕對值衡
量，目前本港住宅物業的租金回報率，已是有紀錄以來的新低。然而，投資回報是否吸引，向來是一個相對而非絕對的概念。假如無風險利率是10厘，現時唔夠3厘的租金回報，當然不夠吸引。但是在目前環球接近零息的水平，3厘唔夠不一定是可恥的投資回報。事實上，按差估署的數據顯示，目前小型單位的租金回報率仍有2.8厘，相對2厘左右的按揭利率，在扣除使費之後，業主的淨息差仍然勉強處於正數水平。
反之，在1995-1997年對上一個樓市高位附近，當時按揭利率高達10厘樓上，即使當年的平均租金回報率逾5厘，投資者當時是以每年接近6厘的息差，倒貼租客。現在回看，當時物業投資者的確不太理智。
然而，當時很多物業投資者，會認為他們的想法是理所當然及理智的，那是因為在見頂之前，物業投資者眼見租金年年以10-15%的速度上升，以為不出兩年，新簽的租約便可追過倒貼給租客的利息成本。
這個現象，不禁令我想起，股神最喜歡講的一句比喻，只有在潮退的時候，我們才知道誰在祼泳。在「無事無幹」的經濟環境，越進取的投資策略，越能夠賺取超額利潤。
租金短期內難回落
最近的樓市，的確是讓人有點過熱的感覺。不過，我們究竟是否在大型轉角市的邊緣，則取決於投資者對以下三個變數的判斷。第一，本港就業市場的前景；第二，本港租務市場的前景；第二，美國的加息速度。
供樓者最怕的不是樓價跌，而是冇咗份工，因為只要供得起樓，有權選擇對樓價起跌視而不見，但是沒有入息或入息大減，可能令供樓者斷供，被銀行收樓，之後樓價升跌也跟自己沒有任何關連。雖然國泰（293）剛公布了裁員的決定，目前本港仍然處於接近全民就業的狀態。國泰高層今次決定是否特別英明？以管理層近績觀之，似乎不是。
至於本港租務市場的前景，那要看租客的負擔能力，而租客的負擔能力，跟本港工資的升降息息相關。近年本港勞工市場最大的僱主，應該是中資金融機構在本港的業務擴充計劃。因此，本港就業市場是否仍然繼續維持全民就業的狀態，還看投資者對中國宏觀經濟前景的看法，以及中資企業對本港金融中心地位的看法是否改觀而定。在住宅供應仍然相對緊張的當下，租金看來很難在短期內見頂回落。
最後，關於美國的加息速度，現時市場的共識是今年加2-3次息，明年可能再加2-3次。2019年會否進一步加息，很難說，可能再加多半厘。未來三年加息幅度可能在1至2厘之間。三年後會否重新進入「租平過供」時代，要看這三年內的租金還是加息速度快而定。
林少陽
以立投資董事總經理
本欄逢周三刊出
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