一路一帶：日本樓有18厘回報？
■在日本買樓，若用來經營Airbnb，回報率遠較收租為高。 互聯網圖片
日本樓炒起，多得一班香港人及大陸人入市，除了肯定舉行的2020年東京奧運會，還有剛通過的日本博彩法案，有指會率先開賭場的大阪，樓價升幅已超過東京。不過最近提高回報的方法，已非單純買樓
收租，而是找中介公司經營Airbnb，表面租金回報率高達18厘。
有投資日本樓3年經驗的朋友透露，自去年起開始將日本樓由出租改為Airbnb民宿經營，租金收入升逾一倍，近兩年投資大阪樓的表面回報率高達18厘。
香港人投資日本樓已經隔山打牛，究竟點樣經營民宿？友人話其實好簡單，現時已有大陸人投資的中介公司，專門幫中國及香港人經營民宿，由開設Airbnb賬戶、管理網上戶口、接待客人、負責民宿日常運作及清潔等等，全包辦，收費則為你的民宿租金收入兩成。租金收入兩成作管理費，再扣除稅收等等，實際回報率由18厘減至13厘左右，仍好過單純出租予當地人。
不過係咪真係咁筍？日本早前通過法案，規定住宅作為民宿出租，出租日子每年不可過半，即是最多只能有182日接待客人。友人表示，他持有的民宿，全年入住率約為七成，今年上半年更有少許增長，他笑言，當初到日本買樓是被迫：「香港啲樓被大陸人炒到貴曬，香港人要投資樓市，唯有去日本，日本市民就好似香港人咁，被外來人迫咗出去，返工搭車要超過一個鐘。」
不過他笑言，幸好當初被迫出去，才找到日本樓這項高回報投資，「每個月有30多萬現金流，每季可用收返嚟的日圓再去買一個細單位再出租！每年差不多可以買到兩至三個單位，希望趕係開賭前開到一定規模，再自己落手經營，慳埋兩成管理費。」
對於會否犯法，他認為中介人公司管理有規模，只要不影響其他住客，以日本人不打擾人的文化，基本上無人會投訴及告發他們，即是明顯地走法律罅。另外留意返，大阪目前的回報率較東京高，後者的民宿經營者表示，上半年的表面回報率約為15厘。
買日本樓的回報率計算方法，通常有兩種，一種叫表面回報，即租金收入，另一種叫實質回報，即表面回報扣除雜費，卻沒計算稅項等費用。買日本樓通常只買有租約的，方便計算租金回報，中介會列出實質回報，買家要自己再計算扣稅後的最終回報率。
因為日本有租管，若無3個月通知，租客可自動續租兩年，更不可以加租，因此投資者難以大幅加租。炒樓亦不像香港方便，五年內出售，要交利潤三成作稅款，五年後亦要交一成半作稅款，「不動產」可謂十分貼切。因此目前代客經營民宿的中介公司十分吃香，租金收入可自動調節，但到底風險有多高，各位自行理解，亦不妨跟目前樓價升到癲的香港作比較。
斯郎
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斯郎
~TITLE_S~一路一帶 - 斯郎 2017年6月1日 舊文
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