炒美聯要計數
2017年06月01日
放假前夕，金管局總裁陳德霖講樓市，話見到好多人排隊買樓，令人想起九七時境況，成為中環茶友嘅話題。昨日政府公佈數據，樓價又創新高，月升差不多2%。樓價急升，同時發展商推樓不斷，坊間開始有人話，樓市咁好，做經紀實發，所以建議買美聯物業(1200) 。
可能因為咁，美聯股價彈上咗5.3%，報收2.17元。
樓價升唔等如代理好做
樓市好，理論上美聯會更好，實情係咪咁呢？茶友中有人話，自己都做過股東，所以比較留意呢間公司嘅表現。佢話當年佢買美聯，係沙士之後，當時每股美聯股價跌到去0.5元一股，市值得番幾億元，佢諗中原、美聯基本上瓜分咗代理市場大半江山，一個大行業嘅龍頭公司，斷估無理由值咁少錢啫，何況當時樓市開始向上，所以佢就平平哋買啲返嚟擺，點知好快樓市復甦，股價勁彈，佢讚咗一倍就沽貨離場。點知跟住佢愈升愈有，去到2008年升破咗13元，由低位勁升咗二十幾倍。
由於走咗大雞，所以其後佢都有留意呢隻股，發覺近年樓價雖然不斷升，但美聯股價就跟唔上，同期盈利都出現相同現象。出現咁嘅情況相信有幾個原因，從成本角度地產代理而家經營方法仲係好傳統，兩大代理仲係鬥開檔同用人海戰術，係舖租同人工大幅飊升上，做生意嘅風險就大咗。係需求角度，政府不斷加辣，令到樓市整體陷入乾升，價上量跌，尤其二手交投不斷萎縮，如果新盤旺，咁代理日子仲好過，一旦新盤少，佢哋就好易見紅。過去五年，美聯有兩年蝕錢、三年賺錢，賺得最多係2012年嘅2.5億元，跟住翌年就蝕番2億元，去年上半年仲係見紅，下半年樓市旺番佢先可以執番1050萬元，5年夾埋總共執咗2000萬元左右。係10年前樓市好景時，佢一年派息有4、5毫子，佢呢幾年生意唔穩定，由2013年起已經無息，去到舊年先至5股送1股美聯工商舖俾股東。
地產代理生意唔易做，睇老闆策略就知，美聯主席黄建業家族，持有股權略低於20%。做代理除咗收佣外，好多老闆最發係鍾意買樓，所以好多中小代理老闆都係發咗達無人知，外面見到似乎黃主席都係鍾意買樓，又或者炒吓其他人嘅股票多啲。茶友計完一輪數後話，如果新盤續旺，美聯今年盈利會好好多，但其他地產股都一樣賺大錢，佢哋盈利同派息好似仲穩定喎，所以美聯唔係無價值，若然公司賣盤，相信成交價高過市價一截都唔奇，關鍵係如果唔賣盤，以盈利咁波動嘅行業，今年佢就算盈利因為新盤暢旺大升，市場估值都唔會俾得好高。若果要炒賣盤，就要考慮黄主席完全唔等錢使，所以除非有天價收購，否則唔易打動佢。
南豐豪擲246億奪地王
樓市呢排熾熱之餘，特別嘅地方係中資投地明顯收斂。繼早前美利道地王俾本地財團恒基(0012) 奪得後，南豐集團昨日以逾246億元獨資投得九龍灣地王，以可建總樓面約191.24萬方呎計算，樓面呎價約12863元。呢次總成交價比早前市場矚目的「超級地王」中環美利道商業地 嘅232.8億元仲多逾半成。恒基同南豐近年都好少投地，諗唔到一出手就咁勇。地產界話，中資呢排唔出手，唔係佢哋唔想，而係因為阿爺叫佢哋唔好咁勇，同港資搶地盤，唔知係咪咁，所以搞到有啲財團覺得想買要趁手。
樓市消息多，港港係五月最後一個交易日就牛皮，恒指收報25660，跌咗40點；國企指數收報10602，跌16點，成交去到1105億元。以5月份計，恒指累積上升1045點或4.25%；國指累積上漲383點或3.75%。藍籌就明顯個別發展，上落幾大，呢個月好威嘅股王騰訊(700) 最後一個交易日急跌2.6%，收報267.6元，吉利汽車(175) 就逆市急升7.5%，收報12.9元，之前大力夾升嘅中國恒大(3333) 回調咗8%。
陸羽仁
金融High Tea 舊文
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