談國論企 - 黎偉成 2018年10月5日
《談國論企－黎偉成》商品住宅８月份投資銷售均理想
《談國論企》中國的全國房地產整體開發投資於２０１８年１－８月份的同比增長加快，受
惠於商品住宅銷售額度及面積續有改善，以及相關物業的待售與竣工面積均減少等因素支持。居
住剛性需求依然強烈，加上住宅樓價保持穩勢升，樓市該有持續不斷溫和好轉態勢。
＊開發商增加投資促新開工及施工面積續略增＊
來自中國國家統計局的數據，全國房地產開發投資於２０１８年１－８月份累計額度達
７﹒６５１９萬億元，同比增長１０﹒１％，略低於１－７月份６﹒５８８６萬億元所增
１０﹒２％，但較１－６月份的９﹒７％升幅要高，且連續兩個月皆處雙位數增長，加上此數於
２０１７年１－８月份僅增７﹒９％，主要受到住宅物業開發投資的支持。住宅物業於２０１８
年１－８月份累計５﹒４１１４萬億元同比增長１４﹒１％，即使比１－７月份４﹒６４４３萬
億元所增１４﹒２％低０﹒１個百分點，但高於整體房地產開發投資增幅凡４個百分點之普，而
高於２０１７年１－８月份累計達４﹒７４４萬億元同比增長的１０﹒１％，顯示開發商對樓市
前景重新感到樂觀。
商品住宅投資開發速度有所加快，當然因（一）銷情理想之所致：（Ｉ）所涉額度於
２０１８年１－８月份累計達７﹒５８萬億元同比增長的１６﹒４％，比１－７月６﹒６３２８
萬億元的１６﹒２％即使只是多增０﹒２個百分點，但明顯高於１－６月份的１４﹒８％升幅，
和相對於２０１７年１－８月份累計達６﹒５１５６萬億元同比所增１４﹒２％亦高２﹒２個百
分點。
和（ＩＩ）銷售面積於２０１８年１－８月份累計８﹒８９億平方米的同比增長４﹒１％，
略低於１－７月份８﹒３８１５億平方米所增４﹒２％，又比２０１７年１－８月份
８﹒５４４８億平方米升幅１０﹒３％為低，但可解讀為商品住宅樓價有徐徐上升之勢。
估計商品住宅物業銷情及價格皆保上行之態，因（二）供應呈現不斷收縮之象，如（１）竣
工面積於２０１８年８月底時達３﹒２３億平方米同比減少１３﹒２％，相對於７底時
２﹒９４６億平方米同比減少１０﹒５％，多減２﹒７個百分點，而２０１７年同期累計
３﹒７４１３億平方米同比增長０﹒５％。市場的買盤需求有所增長，但以竣工面積為主的供應
由上年之稍增至多減，在供之有所不足的情況底下，市場剛性需求不減，是為商品住宅樓市回穩
甚至有溫和好轉之因。
正正因為供與求關係有改善，故房地產開發商強化對商品住宅的投資，使（三）新開工面積
於２０１８年１－８月份累計９﹒８３億平方米同比增長１９﹒７％，相對於１－７月份
８﹒４６８５億平方米所增１８％多增１﹒７個百分點，和比１－６月份多增凡４﹒７個百分點
之普，更相對於２０１７年１－８月份累計８﹒２１３１億平方米的同比增長１１﹒６％要高８
﹒１個百分點。
此使（四）住宅施工總面積於２０１８年１－８月份累計５１﹒５９億平米同比增長
４﹒６％，１－７月份５０﹒２億平方米所３﹒９％多增０﹒７個百分點，而２０１７年１－８
月份累計４９﹒３２７５億平方米持平於１－７月份所增２﹒８％要多增１﹒８個百分點。
＊須改善定金預收款及個人按揭貸款穩市＊
再看（五）房地產開發企業到位資金，於２０１８年８月底時達１０﹒６６８２萬億元的同
比增長６﹒９％，比７月底９﹒３３萬億元的６﹒４％升幅多增０﹒５個百分點，比６月份的４
﹒６％升幅多增２﹒１個百分點，當然不及上年１－８月份累計達９﹒９８０４萬億元同比增長
之９％，唯是２０１８年基本處於上行態勢，且８月底時之數為是年前８個月最高。
到位資金中的（１）定金及預收款３﹒５４４７萬億元，同比增長持平於７月份的３﹒１萬
億元的１５﹒１％，上年同期５﹒１３４９萬億元同比增長１３﹒４％；（２）個人按揭貸款１
﹒５６萬億元同比即使減少１％，卻比７月底時１﹒３６５５萬億元所減１﹒４％少減０﹒４個
百分點，但２０１７年８月底時１﹒５７６４萬億元尚僅升２﹒４％，可見情況仍得有待改善
。此為內地房地產業得設法回穩的重要環節。《資深財經評論員 黎偉成》
（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）
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