利字當頭 - 利世民 2019年9月17日
【利字當頭】高地價是誰造成 - 利世民
香港整個土地價值鏈中獲益最多，肯定是從賣地和補地價得到進賬的政府。 資料圖片 適中字型 較大字型
土地，不只是香港價值鏈的中樞，也是官和民最重要的儲值工具。政府最重要的儲備，並非庫房稅金，而是土地。所以，政府對賣地和補地價寸金不讓，是恪守職份，無可厚非。就算一般平民百姓，磚頭也是最重要的財富。但話雖如此，土地本身沒有價值；價值是來自在土地上進行的各種活動。居所有價值，寫字樓也有價值，甚至免費予公眾享用的設施，一樣有價值。
所謂規劃，從功利主義角度分析，其實就是宏觀地分配不同的土地使用，令整體價值盡量發揮。功利主義的城市規劃，並不代表所有土地都是私有私用。正如之前所講，土地的價值來自在上面進行的活動，甚至乎附近相連空間的活動，也會影響到微觀層面每呎土地的價值。地產發展，說穿了就是透過建築而為土地賦予價值的過程。
香港人口稠密，地產發展利益龐大，所以本地最主要的經濟活動，除了銀行金融，肯定是地產發展。但話說回頭，發展商要承擔資金上的風險，也要配合政府規劃，間接或直接提供各種設施和公共價值；香港公眾可以使用的空間，許多其實是由發展商興建和管理。
整個土地價值鏈中獲益最多，首先肯定是從賣地和補地價得到進賬的政府。賺取按揭利息收入的銀行，以及發展商本身當然都是持份者，但絕非唯一既得利益。近年政府將所有社會問題，都說成是土地問題，但土地問題的根源又是甚麼？難道發展商囤地就可以賺到真金白銀？從來都只有麵包有價，但甚少聽聞有發展商賣麵粉賺錢。以上星期公佈業績的新地（016）為例，資料顯示發展商雖然有不少農地儲備，但當中有接近七成都是在申請改變土地用途；每宗申請需時最快也要十幾年，難道政府對高地價的現實，真的完全沒有責任？
利世民
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