施永青 am730C觀點 2019年9月18日
大都會樓價 常與用家能力脫節
大都會樓價 常與用家能力脫節
年輕人埋怨香港樓價與他們的購買力脫節，其實這是大都會常見的現象，非香港獨有。
一個城市之所以能成為大都會，當然有其吸引人的地方；否則憑甚麼匯聚這麼多人來這個城市生活。人口增加得快，房屋增長就可能一時跟不上，樓價就可能會升得較快。
在一般城市，這只會是一時現象，因為樓價上升會吸引地產商加快建設；當供不應求的情況紓緩後，樓價就會調節到合理的水平。再者，若是樓價升至與購買力脫節的水平，買得起樓的人亦會減少，當可促使樓價回歸至合理水平。因此，只要土地供應充裕，樓價雖有時偏高、有時偏低，但總不會與社會的購買力脫節得太遠。
其實，一個人生活上需佔用的土地，主要花在耕種、養殖與開發礦藏上，花在住屋上所佔的土地相對很低。在人口多的地區，一般亦只會缺乏耕地，甚少會缺乏屋地。香港住屋用地不足，完全是城市規劃失誤所造成，與土地短缺無關。香港衣食所需的土地已大部分由境外提供，香港自有的土地足以供港人自住。
然而，大都會不但會吸引人口流入，亦會吸引資金流入。這些資金足以推高樓價，令樓價升到與用家購買力脫節的水平。
我們這個世界，由於分配不公平，有些人手上就會積累起大量沒出路的資金。他們眼見實體經濟已經產能過剩，已不值得再去投資，所以會傾向把資金投入房地產市場，既會升值，又可收租。華人投資者尤其喜歡選用這種方式來儲存自己的財富。
一個城市吸引資金的能力有不同的級別。譬如︰肇慶只是一個地方城市，只能吸引在當地生活的人買樓，樓價只能受制於當地人的生活水平。長沙是湖南的省會，除了能吸引在長沙生活的人買樓，還可以吸引長沙以外的其他人買樓投資。導致長沙的樓價除了要反映長沙人的購物力，還要反映湖南人的投資偏好。至於北京、上海、深圳等一線全國性城市，就不但有能力吸引本地人與本省人來投資地產，還有條件吸引全國各地的投資者來投資置業，導致這些地方的樓價可以與當地用家的購買力嚴重脫節，中央政府不得不經常出手幹預。
倫敦、紐約、香港等城市，在全球都有知名度，又是金融中心、經濟實力強，投資的升值潛力高。所以可吸引全球資金捧場，在投資前景好的地方，樓價可以升到與當地用家的購買力嚴重脫節。因為，這時樓價所反映的已不是當地人的購買力，而是全球資金擁有者的投資偏好。倫敦的樓價就早已給阿拉伯王子，以及來自世界各地的富商與貪官，推至倫敦人買不起的水平。
香港只要一天仍保得國際大都會的地位，就沒法避免會吸引非本地的資金來香港投資，導致樓價與本地用家的購買力脫節。除非我們退步到一個地方級的三線城市，否則我們的樓價都不容易下降到一般人可以負擔得起的水平。要解決香港人的住屋問題，必須有向本地需要傾斜的政策。
(下篇再續)
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