內房股等待春天
2019年11月04日
恒指上周五升194點，終於重上二萬七水平，收報27100點。美股表現仲勁，杜指上周五勁升301點，各大指數齊上高位。美股上升與美國10月強勁就業數字有關，美國新增職位12.8萬個，高過市場預期的7.5萬個，刺激美股造好。
中美貿
易談判也傳來較好消息，中美貿易代表在上周五進行電話會議。中國商務部表示，中國與美國就雙方關注的問題取得原則性共識，並繼續進行後續商討。白宮則發表聲明說，中美貿易磋商在多個範疇取得進展，雙方將就重要問題繼續尋求解決方案。
美國商務部長羅斯表示，美中就首階段貿易協議談判進展良好，可能於本月中簽約。目前傳出消息，說美國總統特朗普希望在美國的艾奧瓦州簽約，因為他想突出協議為美國農業州份帶來重大定單。不過中方是否願意在美國簽約，又是另一個問題。
財新PMI佳 中資股升
上周五港股造好，佔指數較大份額的內銀股和內房股起到很大帶動作用。上周五公佈的財新10月中國製造業PMI升至51.7，創2017年以來高位，較九月上升0.3個百分點，連升四個月，而且高過市場預期的51。財新PMI較多反映民企表現。內地上證指數當日即刻升1%，推動港股上揚。
內地經濟向好，刺激大型股份向上。內銀股揚升，工行(1398) 升1.2%，收報5.71元；招行(3968) 升2.4%，收報38.4元。內房股都造好，中海外(688) 升2%，收報25.3元，升幅位居藍籌股第三位；碧桂園(2007) 亦升2%，收報11.14元；華潤置地(1109) 升1.3%，收報33.9元；中國恒大(3333) 升1.5%，收報19.42元；融創中國(1918) 升3.9%，收報37.1元，見一個月高位。
當日內房股上升，是因為10月內地賣樓有按年增長，但細看數字並非如此利好。中國指數研究院初步統計顯示，10月內地樓市成交量按月下降5.3%，但按年上升31.2%，各線城市中，僅二線代表城市成交量按月和按年都有升幅。具體來看，10月一線城市成交量整體按月下降15.8%，廣州降幅較大，為28%；深圳樓市成交較為穩定，按月只下降2%。克而瑞地產研究院話，內地10月新樓成交延續九月低迷走勢。未來兩月到了內房搶攻全年業績期，供應量將大幅增長，但未來兩個月成交頹勢難大幅逆轉。
細看個別房企10月賣樓數字，中國恒大銷量排第一，銷售金額930億元人民幣；碧桂園第二，報850億元人民幣；融創中國第三，報642億元人民幣；萬科排第四，報443億元人民幣。中國恒大今年頭十個月銷售為5462億元人民幣，已完成全年銷售目標6000億元人民幣的91%，估計今年超標機會很大。
內房財困 408間破產
中國樓市調控持續，已經進入一個很嚴厲的淘汰階段。據人民法院網站資料，截至10月27日，今年宣佈破產的內地房企共408間，全國平均每日有接近兩間房企宣佈破產，今年是內地房市過去六輪調控中，最不尋常的一年，於1997、2005、2007、2008、2010及2013年的樓市調控，都沒有爆發這樣大的破產潮。儘管今年中國經濟狀況不是很好，中央調控房地產業的決心卻沒有改變。習主席「樓是用來住，不是用炒的」的指示繼續貫徹執行。
中央調控樓市的核心招數，不止是限購，而是控制房地產企業借貸。房地產企業要向銀行借款擴張，借不到便到海外借，或者換一個名目向所謂的信託公司借款。這些信託公司，很多都是銀行繞過規管的資金。由於中央在調控樓市時，不准銀行貸款予房地產企業，銀行便把錢借給國營機構，國營機構再成立信託公司。
帳面上，銀行只貸款給非房地產性質的國營企業，國企屬下的信託公司，再以高息用各種形式貸款給房企，這是過去流入房地產企業的重大資金來源。今次中央對調控樓市有很大決心，不但收緊銀行貸款，亦從嚴監管房企的海外債、開發貸，更嚴禁信託資金流入房地產企業，令中小型房企陷入資金鏈斷裂的困局。
回看2015至2017年，中國房價急速向上，導致當時房地產企業加快速度拿地，債務快速上升。三、四年過去，這些債務集中到期，但銷情不暢，阻礙房企資金回流，令她們對資金需求迅速上升。與此同時，由於中央大力調控對房企的各種類型貸款，資金鏈斷裂，頂不住的房企，特別是規模較小的，只好倒閉收場。
內房拿地 放軟手腳
房企過去對中央的調控決心都有少許「不信邪」。去年底至今年初，仍有不少房企趁淡市積極拿地，半年過後，他們終於明白就算經濟差，中央也不會放鬆對樓市調控，結果連巨型房企也變得謹慎。例如融創中國近幾年兇猛併購，今年上半年還大力拿地，主席孫宏斌最近卻說，「在拿地方面，公司下半年基本沒有指標，除非是特別好的地，拿地基本是停止的。」
富力地產(2227) 流出的公司內部文件亦說，「2019年下半年原則上暫停拿地工作，如遇有優質土地專案等特殊情況，可單獨呈報集團董事長審批」。富力老闆李思廉在半年業績會上坦承，這份文件是他起草的。甚至連巨企萬科總裁祝九勝，在中期業績會上一樣表示：「有一句話叫好學生喜歡難題目，對萬科來說，爭當好學生、答好難題目。」可見內房企業的營運，的確比較困難。
在這個困難時期，競爭力較強的房企，便通過降價或其他方式快速去貨，回籠資金，甚至連一些似是而非的消息，也當成促銷的法寶。就在國慶前後，一則有關阿里巴巴老闆馬雲在上海融創外灘項目買房消息，便在網上瘋傳，連馬雲「買」的別墅的面積、價格等資料巨細無遺，還貼出孫宏斌親自帶馬雲睇樓照片。正當房地產代理大力炒作之際，阿里巴巴通過微博澄清件事。見到假消息頻傳，可見內地房地產競爭有多激烈。
低撈巨企 靜候轉勢
今年內地房地產環境，可以視為正常的汰弱留強調整。中央想調控樓價，不想房價一直猛升，控制房貸，客觀上起到去產能化作用。財政實力比較差的、或者過去擴張過快的中小型房企，在嚴酷的營商環境中大量淘汰，市場份額將更嚴重向房企巨頭集中。未來內地房地產將出現愈大愈強狀況，能夠捱過這個寒冬的巨企，將會迎接另一個春天。
看現時排在銷售榜前列的幾間房企，上周五雖然有反彈，但股價仍屬低迷。例如中國恒大現價19.42元，仍較接近全年低位16.1元，離高位29.8元很遠。它的低位守得很硬，兩次下試都不破。中國恒大未來即使再調整，估計亦較難跌穿18元水平。碧桂園現價11.14元，離一年低位8.46元也不太遠，估計回調也不易跌穿10元水平。萬科現價29元，近期多次調整見低位27元，離支持位不遠。至於規模細一些的中海外，現價也很接近全年低位23.7元。
內房的冬天仍未過去，但當行業汰弱留強後，巨型房企發展空間將會更大，未來地價可能會更便宜，屆時只有大型房企才有資金有實力，去拿到比較優質的地皮。有興趣買內房股的朋友不宜看得太淡，可以等上述股份回落時趁低吸納。估計明年年初，內房股會迎來一波反彈，現時可以趁低吸納，等候明年收割。
陸羽仁
金融High Tea - 陸羽仁 舊文
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