2020年1月7日
踏入2020年，特區政府公布本財政年度最後一季賣地計劃，住宅供應將是2,030伙，連同本財年度過去3季的9,820伙，本財政年度私宅供應總數是11,850伙，連續2年低於預算，更是2010年取消「賣地表」制度後，政府賣地的記錄新低。除了政府供應土地外，本財政年度至今，由私人地產商通過自行重建項目也提供2,600伙。
過去2年，政府的土地供應的確是比較少，但是，2017/2018年財政年度，政府土地供應可建私宅2.55萬伙，當年的土地供應，今年地產商可以以樓花形式推出市場。因此，今年地產商推出新盤的量可能相當多，相信部分地產商會把部分單位留到明年才推出，以免供應過多，如果以2017/2018財政年度算起，這3個財政年度的總供應是5.2萬個住宅單位，不多但也不算太少。1983年香港樓價處於最低潮，2003年香港樓價也處於最低潮。因此，有20年一個大周期的理論出現，依照這個理論，2023年香港樓價也會處於最低潮。
如果2023年香港樓價處於最低潮，目前的土地供應應該達到高峰；但是，目前土地供應仍屬於不算多，有一點點供不應求，更有部分地產界人士推算，到了2023年，香港特區政府的土地供應將出現斷層，賣光了所有可以供應的土地。斷層理論是通過檢視目前特區政府手上擁有可以建私宅的土地儲備來計算，過去2年特區政府土地供應不達標，可能會加強斷層論的說服力。
到底，2023年香港樓價會處於最低潮，或是處於土地供應斷層？這是兩個極端的結果，很大程度是決定於新的土地開發進程。
新的土地供應，速度最快是私人地產商，改變農地而成為住宅用地，過去許多年，這方面的進展緩慢，不少香港市民認為，地產商囤積居奇，地產商則認為，政府批核農地改用途的過程太緩慢、太官僚，補地價的討價還價過程長期談不妥。
是的，不論是地產商或是特區政府，都希望得到最高的金錢收益，地產商希望政府補地價可以便宜一些，政府則希望收多一些，一些政府官員更擔心收得便宜會惹禍，背上「官商勾結」的罪名。
過去數十年農地補地價改建住宅之事就如此拖拖拉拉。不過，今年開始，特首林鄭月娥打算推出新的「土地共享計劃」還有「明日大嶼」，及前特首梁振英留下的新界古洞北、洪水橋……等等新開發區計劃，如果成功，未來土地供應也的確不少。
原文刊於637期《iMoney Wealth》置業安居。
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