中原城市領先指數（CCL）在社會運動以及新冠肺炎病毒肆虐之下，竟然連升4個星期，有老友問為何？筆者回應說成交量太少，成交價不能反映真正市價，當成交量回升，以現時情況看，應該是有業主捱不住，減價賣樓，樓價就會下跌。
老友說明白，但再問筆者，為何近日口罩的價錢升得那麼厲害，筆者回話說成交量太多，成交價不能反
映真正市價，他日逆情放緩，需求減少而成交量亦相對地減少，供應又因應近日價格提高而大量增加，到時口罩價格會回落，這才是真正的市價。老友話即是成交量太多，都不能反映真正市價。換句話說，要合適成交量才可以反映真正市價，筆者估應該是！但如何找到合適成交量，這才要大費周章。
筆者認為，真正合適的成交量，商品成本價，市場的供應需求還是其次，最主要的是人們情緒，如果是貪婪，還可以用理智控制，如果是恐懼，就神仙都難救。近日口罩，廁紙的需要量大增，大家擔心如果不用口罩，很容易受到新冠肺炎病毒所感染，所以口罩零售價在短短一個月炒高7、8倍，不少人早已有一兩盒在家，足夠一家人一個月用量，但由於不知道從哪裏聽到一些消息，全球所有國家都禁止口罩出口，所以不惜去排隊搶購。
難道他們不知道「有價有量」就自然有供應，平時賣40至50元一盒50個口罩，炒到要用300多元才買到，而且供不應求，有如此成交量，全世界的口罩都會運來香港銷售，售價亦會大幅回落，所以現在的不是市價，是恐懼價。不過，這亦情有可原，畢竟口罩被渲染成為救命的醫療用品。至於廁紙同樣被大量搶購，政府以及供應商一再表示，供應不成問題，但無人理會，連續多日被搶購一空，但售價沒有多大變動，理由是大家都不擔心沒有廁紙可用，沒有恐懼，售價上升都有一個限度，所以筆者說︰情緒是響影響商品價格的一個重要因素。
有人問，香港被社運以及病毒蹂躪了一段時間，但樓價仍然不跌，是否香港人不恐懼，筆者的意見大家可能不同意，香港每一次樓價下跌，恐懼所佔的比重不高，反而是恐懼對手貪婪，主宰樓市升跌。以2008年為例，大家以為當時香港人恐懼而賣樓，其實不是，當時的人賣了樓之後，打算在樓價下跌後再回購。換句話說，他們賣樓是因為貪婪而非恐懼，所以，即使在環球金融海嘯下，香港樓市亦沒有大幅下跌。
所以筆者認為，令市場商品價格波動的最重要因素是恐懼，如果能夠清除恐懼，價格就會因供應需求而調整，不會大幅波動。但樓市不同，貪婪才是影響升跌的主導，如果樓市升跌是因為恐懼，那就大鑊了，除了因恐懼而劈價賣樓之外，亦有人擔心買不到樓而用高價買樓。
本文節錄於644期《iMoney Wealth》鑑古知今。
2020年2月24日 舊文
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