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2021年10月28日 星期四

中環人 - 溫天納 2021年10月28日

中環人 - 溫天納 2021年10月28日


細看內地房地產稅試點的影響
  上周末全國人大授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點,進一步向前推進。其實早在2011年,上海和重慶已經率先試點,故此,在十年前國家已經拉開了房地產稅的啓動。

 
  當時,上海及重慶兩地試點存在若幹特徵:

 
  一、較為狹窄的稅基:上海的徵收範圍僅

限「增量」,重慶的徵稅範圍雖然包括增量和存量,但是對本地家庭僅限獨棟住宅和高檔住宅,類似於「豪宅稅」;

 
  二、較低的稅率:重慶設置了0.5%、1%和1.2%三種稅率,而上海房地產稅的稅率則為0.4%和0.6%兩種,由於計稅依據是交易價格的70%,實際稅率為0.28%和0.42%;

 
  三、稅制設有減免制度;
 
  四、稅務計算的依據參考交易價格。
 

  經歷了十年的時間發展,目前在國家「共同富裕」的新政策背景下,中央及地方政府均存在拓寬地方財稅收入的需要,落實全面的房地產稅的政策只是時間問題,當中需要考慮一下因素。

 


(iStock)
 
  首先、就時間節點,在「十四五」期間全面立法落實時間點略為緊張。在2021年全國人大常委立法工作計劃當中其實並無提及「房地產稅」,立法流程需要較長的時間。目前,在上周決定授權的試點期限為5年,並且規定條件成熟時,及時制定法律。這曲線暗示了在五年的時間內,房地產稅仍將主要以試點的方式進行,其後將在試點經驗的基礎上再進行相關立法。

 
  其次、我們需要考慮試點的範圍,在第一階段成熟落實後,下一輪試點存在較大機會將增強力度。針對試點城市而言,不能否認房價或多或少存在下滑的壓力。與此同時,居民稅賦支出亦將增加。在未來試點擴大的情況下,估計若幹與一、二線城市規模相近、房價上升幅度類似的城市,或會被納入未來新一輪的試點當中。

 
  最後,參考國際市場普遍的房地產稅制度,「低稅率」是一個重要的特徵。需要考慮的是納入徵稅範圍的會否從「增量」轉向「存量」?此外,計稅的基礎會否由「交易價格」轉為「評估價格」?這兩項因素將釐定未來房地產稅徵收範圍和力度,同時亦會影響住房價格和地方財政收入。

 
  回顧以往上海和重慶試點,當時的稅制效果有限,與當中所涉的窄稅基、以及以交易價格作為計稅依據有關。不過,若然徵收的範圍由「增量」轉向「存量」,將明顯影響二手房市場。深層次看,計稅方式若由「交易價格」轉向「評估價格」,技術上存在不少技術性困難。然而,自今年開始,深圳、西安、成都分別出台了二手房參考價格機制,相關參考價格或某程度上反映了「評估價格」,若然如此,稅制的發展將朝突破性的角度進發,值得投資者的關注。

 
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