胡國威專欄｜官方數據的偏差
胡國威專欄｜官方數據的偏差
早前，長策會更新了《房屋供應目標推算》的年度報告，但市場卻沒有太多討論熱度，背後可能跟這個主宰未來推地的數字，已經連續三年維持在430,000個單位，相當於一年43,000個單位有關。明明社會自2019年起，接連出現社會運動、
疫症等因素困擾，出現如此翻天覆地的變化，數字卻竟然沒有變化? 這真的能夠反映社會面貌嗎?
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可能你會說，數字不騙人。對的，我認同，但前提是獲取數字的手法必須可靠。要做到這一點，這關乎到統計基準有沒有偏差? 統計員作了什麼假設? 有沒有人為成份等等。構成「需求預算」的其中一個關鍵就是「住戶增長」數目，今年更新後的數字竟跌破了新低，去到只有197,300個，按年回落7,900個單位。若我們跟2013年長策會首份報告中，當時評估的294,000個比較，等於大跌了96,700個。
「住戶增長」減少，何以數字能維持不變? 因為「劏房戶」增加，這一點有些新聞之前已經闡述過，說林鄭上場後的「劏房戶」反創新高，在這裡我並不累贅，還有「重建戶」數目也有增加，故此消彼長下，這是過去三年的「需求預算」維持不變的原因。
然而我關注的是，「住戶增長」為何會減少? 政府是怎樣推算呢? 報告中的備註，有一小段說明其計法，是如此描述的:
「根據計算經濟模型，當本地宏觀經濟表現較好或私人住宅供求情況較為寬鬆時，住戶組成的數目較高。政府經濟顧問辦公室建議在基本情景下，為了推算未來十年的住戶組成，我們假設未來十年實質本地生產總值的增幅平均每年約3%；至於未來十年的私人住宅空置率，我們假設為過去十年(2011-2020年)的平均空置率(4.0%)。」
換句話說，政府計算「住戶增長」時，採用「本地生產總值」及「空置率」來推算，只要數字愈高，組成住戶的數目也自然愈多，反之亦然。但同一基準。去年政府計算「住戶增長」時，本地生產總值數字僅為2.8%，比今年3%為低；空置率則跟今年相同，也就是維持4%，明明去年評估的經濟較今年差，而空置率均等的前提下，何以今年「住戶增長」數字會少於去年?
雖然「住戶增長」數字按年回落7,900個，攤分十年計，每年只減少了790個，數字不明顯，但我關注的是統計手法。是不是政府有其他的考慮因素，而未有對外公開? 例如預計本港人口會減少? 預計移民人數會持續增加? 看畢長策會的年度報告，你不會得出任何答案。
連續三年，需求預算維持於430,000個單位，究竟有沒有人為成份呢? 為何政府沒有「做到大個餅」的勇氣，除了是搵地艱難，要步步為營之外，可能也關乎政績考慮。因為未來十年住宅供應繼續維持430,000個，公私營比例扭轉至七三比下，公營房屋供應301,000個，但特首林鄭月娥在《施政報告2021》表示已覓得350公頃土地，以提供約330,000個公營房屋單位，超出了301,000個單位的目標。
只是私樓供應繼續低見129,000個，相當於12,900個單位時，若政府繼續以此作來年供地量目標時，香港私樓供不應求在幾年後只會更惡化。因為香港過去五年平均私樓吸納量維持17,522個。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
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