發展商助抑炒風 符合政策大方向 地產股估值低風險有限
2021/12/09 04:13:30 網誌分類: 經濟
09 Dec 科技股反彈兩日，本欄日前推介的阿里巴巴（9988）已由推介當日的110元附近，反彈至126元才回落。不過近日市況始終較波動，入市買熱炒股
風險不低，反而一些具實力又極其低估的板塊，例如地產股可以考慮，在現水平買只是戴鋼盔行騎樓底，而且大股東不斷增持，可見風險有限，當中長實集團（1113）、新世界發展（017）、新鴻基地產（016）等是佳選，而近期買到啟德平地的遠東發展（035）值博率不低。
內地樓市雖然遇上冷鋒，但始終香港在一國兩制之下，樓市政策仍然是高度自主的，「房住不炒」的政策沒有在香港強硬推行，始終樓價關係到萬千市民，樓價高企上車難，有一批市民抱怨；強行推低樓價產生一大批負資產族，民怨分分鐘高過前者。物業顧問萊坊預期，明年本港樓價將按年升約3%，升幅較今年放緩，估計未來一年息口仍然低企，將有助市民置業入市。
其實只要發展商「識做」協助平抑樓市過度炒風，政府應不會推更多辣招，新世界近日建議推出「私人居屋」，由發展商資助興建，以成本價推售單位協助置業者，如果更多發展商效法，達到早前傳聞中央官員要求發展商協助增加供應的「建議」，樓市可以更「健康」發展，地產商亦能長做長有，不用怕「房住不炒」殺埋身！
在地產發展股中，新世界近年頗為進取，取得皇都戲院大型重建項目，亦屢屢有新構思配合政府，如上述的「私人居屋」計劃。新世界是擁有最多農地發展商之一，政府提出的「北部都會計劃」帶來農地發展的潛力未可限量，集團所持有1646萬方呎待更改用途的應佔農地，元朗區便佔近七成，集團正積極就9個份別位於元朗及粉嶺的農地項目，與當局磋商轉換土地用途，當中約50萬呎總樓面已進入最後階段。高盛最為看好新世界，評級「買入」予目標價57元，較現價有八成上升空間。大摩及花旗亦看好新世界，目標價為41元及40.4元，主要亦是看好其豐厚土地儲儲。
新世界發展多項計劃
長實其實亦是「禾稈冧珍珠」，擁有高達8000萬方呎土儲（不包括農地），當中香港佔逾500萬方呎。長實另持有不少可重建為住宅的項目，包括去年已獲批重建5000住宅單位的天水圍嘉湖海逸海店項目，單位數目相當於三分之一個嘉湖山莊。集團早前亦去信政府，建議分期重建沙田火碳工業用地，可提供逾4700個住宅單位，長實持有的沙田屈臣氏中心會打響頭炮重建。
長實今年初曾公開物業估值報告，指出集團全球物業長實應佔價值達4966億元，單是中、港物業應佔估值，就已經逾4240億元，但長實市值僅是1690億元，單計磚頭價值已超值。集團今年5月完成大型回購，當時每股作價51元，現價才46.25元，而且大股東李嘉誠不斷增持，誠哥一向無寶不落，投資者可以留意！高盛及大摩近期都唱好長實，高盛指出，大部份本地發展商每股份派按年大致持平，但長實每股份派按年增21%，把長實評級由「中性」上調至「買入」，目標價由61元上調至73.8元。大摩估計長實明年股息率可達4.9厘，將評級升至「增持」，目標價為55元。
長實獲李嘉誠不斷增持
至於中小發展商，可以留意遠東發展。遠展近日夥拍新世界以79.5億元購入一幅啟德住宅地皮，由於地皮已動工，可減省一些工程費用，故集團表示實質作價更抵。另外，集團剛以33億元出售啟德商業地辦公室予中電（002），但可保留項目中的酒店部份。出售帶來5億元收益，加上酒店部份的價值，整個項目可帶來十分豐厚利潤。遠展股價2.58元，但每股資產淨值高達5.7元，尚未計算上述兩項目潛在帶來的收益，預測市盈率不到5倍，可說十分超值。
長實升破保歷加中軸
公司動向：傳倫敦甲級寫字樓5 Broadgate獲外間12.5億鎊洽購，集團不評論
最近業績：中期盈利升31%至84億元，中期股息更升21%至0.41元。
股價走勢：本月走勢回勇，剛升破保歷加通道中軸，後市仍看好。
遠展升穿50天線
公司動向： 以33.8億元售啟德項目寫字樓予中電
最近業績：中期純利10.71億元，按年升近2.1倍。
股價走勢：前天大陽燭回升破50天線，倘能企穩2.56元，後市可看高一點。
阿里巴巴分段吸納
隔晚美股再彈，晶片股升，納指升3%，杜指漲1.4%，但港股昨日無跟，恒指高開106點後，在23,900點至24,100點之間爭持，全日波幅190點，收市升13點報23,996點；國指跌4點收8,522點；恒生科技指數升1點收5,970點，大市成交縮至1,161億元，滬深港通南下交易共淨流入32.9億元人民幣，北水持續買貨是好現象，但年底前基金經理收爐，好難就此期望大市見底回升，相信大市會有後抽下試支持，但跌幅不會大。
中概股騰訊（700）新品牌LevelInfinite將發行內部工作室和第三方開發商的作品，股價升0.7%報467元，其他科技股，京東健康（6618）升4.2%，微盟（02013）升3.1%，汽車之家（2518）升3.2%。嗶哩嗶哩（9626）漲1.9%，已經與平臺上部份KOL和品牌方完成洽談，基本完成首批招商工作。而平臺亦會對首批加入直播帶貨的KOL給予流量扶持。
大摩上調蘋果目標價，蘋果股價創新高，手機相關股造好。舜宇（2382）升3.9%，比亞迪電子（285）升5.6%。微博（9898）首日在港第二上市收報253.2元，較上市價272.8元低7.2%。
內房股普遍回落，融創（1918）再減持貝殼股份套現5.3億美元，料錄交易稅前虧損逾56億人民幣，股價跌3.7%。奧園（3883）及世茂（813）各跌6.5%及8%。標普指恒大（3333）違約恐無法避免，恒大跌5.5%，恒大物業（6666）及恒大汽車（708）各跌3.1%及5.8%。
醫藥股方面，野村首次覆蓋18家內地醫藥公司，首選中生製藥（1177）、藥明生物（2269）及信達生物（1801），三股分別升1.5%、1.4%及4.9%。青島港及日照港計劃調整裝卸業務收費，青島港（6198）股價跌0.5%。航運股東方海外（316）及中遠海控（1919）各升3%。
其他藍籌方面，滙控（005）及港交所（388）各跌0.3%，友邦（1299）升1.3%報83.2元，李寧（2331）升5.4%報92.15元，潤啤（291）升3%報64.35元。
阿里巴巴（9988）回吐4.7%報120.6元，麥格理予評級跑贏大市，目標價162美元，指阿里巴巴正建立一個有凝聚力的生態系統，認為該公司受益於中國電子商務滲透率的持續提高、客戶生命周期價值的自然延伸和高效的成本結構。換管理層後有憧憬，長線開始分段吸納。
財金解碼 本報記者
■長實全球物業應佔價值達4966億元，但市值僅1690億元，單計磚頭已超值。
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