平民財技 - 汪敦敬 2021年12月9日
來年三大年代的來臨
北部都會區成功地令香港的房屋問題出現了曙光，這是在中央關心香港草根居民的居住權利下，香港政府籌劃的一個重要計劃。但香港市民總不能只依賴中央的領導而本身不去努力，筆者認為北部都會區只是政治、行政或施政上解決了「房屋問題」，但是沒有解決到樓價高企的問題，大家仍需進一步努力。
現實是，樓市是由市場購買力最頂尖的人去主導！起碼是由消費者金字塔上半部的人為核心，如果要減低樓價升幅，必須要在供應量上聚焦增加才能對症下藥。而北部都會區主力滿足的是基層，例如將七成的新增土地作公營房屋的用途，但暫時未算很有力去滿足高端的購買力。香港私樓的動工量近年是大減的，更加重要是基於發展商是由眼前的市場去決定私樓建屋量，所以近幾年很多的三房單位，被改圖則而分間變成幾間零房至一房單位，那呎價就可以賣得更高，而且中型或以上的單位會更加供求不足。
以現在的情況，我們暫時未能夠改變眼前出現的「平行時空」情況，平行時空令最近一手可以比同區的二手樓價貴三至五成，單以二手市場來說，屯門區出現呎價16,000元至17,000元的標準單位成交，亦有呎價9,000元至11,000元的成交，這個平行時空不是最壞的情況，因為樓價雖然繼續上升，但仍有追落後的屋苑，亦因為出現平行時空，總有不少單位的樓價銳利向上，而另一邊樓價平很多的屋苑亦在慢慢上升。
特別要提醒的是，在明年的時機上，我們可能要面對三大年代的起動：一是大灣區年代的起動，執筆當日正盛傳12月將有小規模通關，我認為這個通關流程會去到明年下半年將是一個很具規模的通關量，大灣區年代終歸會在明年下半年起動的；第二會出現大基建年代，在「錢」多「貨」少的新常態之下，很多國家將量化多年的海量資金，放出市場去進行基建以刺激經濟，配上貨源不足的時候，這個大基建年代會是一個有喜有悲的新常態；第三就是中國金融年代，既然西去東來是大局，資金由西方愈來愈多湧入內地和香港，正正是這幾年發生的事，我認為明年下半年會更成熟地加強這個趨勢。以上這三個年代來臨，對樓市都是非常之利好的消息，我強調今日人們對樓市是過分低估的，筆者不是要吹噓樓市，相反我認為香港人應該珍惜當下去支持政府造地，及早造地，公私營都增加供應，才是共贏的上策。
作者為祥益地產總裁
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