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2022年5月31日 星期二

熱愛磚頭 - 李紫晶 2022年5月31日

熱愛磚頭 - 李紫晶 2022年5月31日


熱愛磚頭│英國房屋短缺暫難逆轉(李紫晶)
熱愛磚頭│英國房屋短缺暫難逆轉(李紫晶)


英國4月銷情與疫情前2019年同期比較,其實上升了高達31%。

上次文章提到英國4月房地產平均叫價(asking price)上升9.9%。話口未完,Rightmove公布,英國房價連續四個月創2014

年以來新高,4月平均房價按年上升2.1%至367,501英鎊,較疫情前水平升了55,000鎊。特別的是,房價屢創高立的同時,英倫銀行自去年12月開始連續四次加息,由0.1%升厔本月初的1%。

加息令業主供樓負擔增加,加上英國上月通脹升至9%創40年新高,央行預測年底通脹升破10%。通脹飛升,加息未見盡頭,但完全無阻置業者的熱情。背後的動力來自房屋供求嚴重失衡。為甚麼英國會出現這現象?

英國稅務及海關總署(HMRC)上周公佈,4月全英住宅成交(非季節性調整)為97,970宗,按年減少14%,按月減少10.5%。Rightmove的數據亦顯示,接觸物業代理的買家按年下跌14%。雖然銷情升幅放緩,但由於去年同期正值印花稅假期(買家不用交印花稅),造成去年基數較高。

如果4月銷情與疫情前2019年同期比較,其實上升了高達31%。而且現時待售房屋的數目比2019年同期減少了55%。本年至今住宅銷售較2019年同期上升12%,但可以買入的住房卻減少了17%。現時的情況是缺乏可售房屋,而不是缺乏買家,尤其是兩至三房的半獨立屋(semi-detached house)。因此,雖然加息持續將令買家減少,但仍不足以扭轉供求失衡情況,相信失衡將持續至年底。

近年建屋目標多走數

自1997年貝理雅上任至今,英國共有5位首相,期間合共換了20名負責房屋問題的部長,而每名部長任內都提出要增加房屋供應量。2017年保守黨政府提出,動用440億英鎊新建住房,直至2025年每年平均新建30萬套新房。

不過,這個目標年年落空。自2017-18年至2020-21年的4個年度,新建住宅數量,分別是22.2萬、24.2萬、24.3萬、21.6萬套。不單只年年走數,去年度更因疫情原故,新屋交付量出現近10年來首次下跌。

過去10年,英國的每年住宅交易量維持約110萬宗,過去12個月交易量超過150萬宗,創2008年以來的紀錄。去年3月、6月、9月的單月交易量分別為17.4萬、21.5萬、16.6萬宗,是2005年有紀錄以來最多成交的三個月份。

這三個月的成交急增是因為2020年7月,英國政府豁免收取房價少於50萬鎊的交易印花稅,提供最多1.5萬鎊的稅收減免。這項稅務優惠旨在推動房地產市場,原計劃2021年3月底完結,後延長至6月底,7月起豁免金額由50 萬降至25萬至9月底終止。不過,去年10月至今,每月成交量仍介乎8至11萬宗,需求仍然高企。

建屋目標落空加上成交上升,市場上待售房屋數量因而下降。房地產分析公司TwentyCi的數據顯示,今年初英國待售房產按年減少36%至35.1萬套,是該公司2008年開始收集數據以來的新低。房源減少,去貨自然加快,去年初約66%待售房屋掛牌6個月或以上才售出,但今年初已降至少於20%。約50%房屋8星期內售出,25%更在4星期內易手。

房屋供求失衡的原因主要是建材短缺、人力不足以及審批過慢三大結構性問題,當然還有過去兩年的疫情衝擊。近年移民急增亦令房屋供應更難滿足需求。

1. 建築材料短缺
英國皇家建築師學會(RIBA)去年發表行業趨勢報告顯示,建築材料短缺依然嚴重,導致施工延誤和成本上漲,影響英國63%建築工程施工延期、25%施工暫停。建材短缺的主因是磚塊、木材等建材都是來自歐盟。脫歐令過去依賴歐盟供應的建材供應鏈出現問題。隨著全球逐步解封,各國的建材需求突增,使供應更短缺。

2. 建築業工人不足
除了建築材料外,英國建築工人也主要來自歐盟。英國建築行業本來勞動力就不充裕,再加上脫歐,大批工人離開。建築商聯合會表示,近半建築商很難找到熟練的木匠、細木工和磚瓦工,技術工人短缺延誤施工進度,以往主要來東歐的建築業司機也減少了萬五之多。

3. 規劃審批過慢
這是老生常談的問題。在英國開發地產需提前向當地政府提交規劃申請,並滿足Section106對公共設施的配建要求。為了滿足這要求,開發商需興建福利房、建學校、修路或者直接給當地政府一筆錢,在Section106這問題上,開發商往往要和政府磨上很長一段時間。此外,英國對土地用途限制非常嚴格,嚴禁將綠化用地轉成建房用地。在大城市如倫敦,問題尤其明顯。

4. 疫情影響建房速度
去年疫情肆虐,政府推出很多防疫限制措施,工作時間縮短,令建房速度更慢。此外,疫情改變了人們對工作的態度,更重視work life balance。原本勞動力不足的行業雪上加霜。疫情期間的隔離政策,令貨運司機奇缺再加上工資猛漲,導致日用品及食品的供應不足,令建材運輸也難免受影響,運輸困難。不過,疫情總會過去,影響亦會最終消失。

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至於移民增加,主要是港人移英大增。去年1月推出的香港英國國民(海外)(BNO)計劃,至今已有123,400人提出申請,並移居英國。部份人賣出香港的物業轉而在英國置業。英國政府早前估計,在最初的5年裡申請數量可能超過32萬人。若預測正確,未來數年香港移民仍會是英國房地產的重要需求者。

紫晶相信近期英國因通脹及加息帶來的生活成本危機,將會影響短期內的樓市表現。若以上各項結構性的問題仍未解決,英國房屋短缺問題仍難以逆轉。

李紫晶
https://www.facebook.com/李紫晶-1034323260037317/
本欄隔周二刊出
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