熱愛磚頭│英國房屋短缺暫難逆轉（李紫晶）
熱愛磚頭│英國房屋短缺暫難逆轉（李紫晶）
英國4月銷情與疫情前2019年同期比較，其實上升了高達31%。
上次文章提到英國4月房地產平均叫價（asking price）上升9.9%。話口未完，Rightmove公布，英國房價連續四個月創2014
年以來新高，4月平均房價按年上升2.1%至367,501英鎊，較疫情前水平升了55,000鎊。特別的是，房價屢創高立的同時，英倫銀行自去年12月開始連續四次加息，由0.1%升厔本月初的1%。
加息令業主供樓負擔增加，加上英國上月通脹升至9%創40年新高，央行預測年底通脹升破10%。通脹飛升，加息未見盡頭，但完全無阻置業者的熱情。背後的動力來自房屋供求嚴重失衡。為甚麼英國會出現這現象？
英國稅務及海關總署（HMRC）上周公佈，4月全英住宅成交（非季節性調整）為97,970宗，按年減少14%，按月減少10.5%。Rightmove的數據亦顯示，接觸物業代理的買家按年下跌14%。雖然銷情升幅放緩，但由於去年同期正值印花稅假期（買家不用交印花稅），造成去年基數較高。
如果4月銷情與疫情前2019年同期比較，其實上升了高達31%。而且現時待售房屋的數目比2019年同期減少了55%。本年至今住宅銷售較2019年同期上升12%，但可以買入的住房卻減少了17%。現時的情況是缺乏可售房屋，而不是缺乏買家，尤其是兩至三房的半獨立屋（semi-detached house）。因此，雖然加息持續將令買家減少，但仍不足以扭轉供求失衡情況，相信失衡將持續至年底。
近年建屋目標多走數
自1997年貝理雅上任至今，英國共有5位首相，期間合共換了20名負責房屋問題的部長，而每名部長任內都提出要增加房屋供應量。2017年保守黨政府提出，動用440億英鎊新建住房，直至2025年每年平均新建30萬套新房。
不過，這個目標年年落空。自2017-18年至2020-21年的4個年度，新建住宅數量，分別是22.2萬、24.2萬、24.3萬、21.6萬套。不單只年年走數，去年度更因疫情原故，新屋交付量出現近10年來首次下跌。
過去10年，英國的每年住宅交易量維持約110萬宗，過去12個月交易量超過150萬宗，創2008年以來的紀錄。去年3月、6月、9月的單月交易量分別為17.4萬、21.5萬、16.6萬宗，是2005年有紀錄以來最多成交的三個月份。
這三個月的成交急增是因為2020年7月，英國政府豁免收取房價少於50萬鎊的交易印花稅，提供最多1.5萬鎊的稅收減免。這項稅務優惠旨在推動房地產市場，原計劃2021年3月底完結，後延長至6月底，7月起豁免金額由50 萬降至25萬至9月底終止。不過，去年10月至今，每月成交量仍介乎8至11萬宗，需求仍然高企。
建屋目標落空加上成交上升，市場上待售房屋數量因而下降。房地產分析公司TwentyCi的數據顯示，今年初英國待售房產按年減少36%至35.1萬套，是該公司2008年開始收集數據以來的新低。房源減少，去貨自然加快，去年初約66%待售房屋掛牌6個月或以上才售出，但今年初已降至少於20%。約50%房屋8星期內售出，25%更在4星期內易手。
房屋供求失衡的原因主要是建材短缺、人力不足以及審批過慢三大結構性問題，當然還有過去兩年的疫情衝擊。近年移民急增亦令房屋供應更難滿足需求。
1. 建築材料短缺
英國皇家建築師學會（RIBA）去年發表行業趨勢報告顯示，建築材料短缺依然嚴重，導致施工延誤和成本上漲，影響英國63%建築工程施工延期、25%施工暫停。建材短缺的主因是磚塊、木材等建材都是來自歐盟。脫歐令過去依賴歐盟供應的建材供應鏈出現問題。隨著全球逐步解封，各國的建材需求突增，使供應更短缺。
2. 建築業工人不足
除了建築材料外，英國建築工人也主要來自歐盟。英國建築行業本來勞動力就不充裕，再加上脫歐，大批工人離開。建築商聯合會表示，近半建築商很難找到熟練的木匠、細木工和磚瓦工，技術工人短缺延誤施工進度，以往主要來東歐的建築業司機也減少了萬五之多。
3. 規劃審批過慢
這是老生常談的問題。在英國開發地產需提前向當地政府提交規劃申請，並滿足Section106對公共設施的配建要求。為了滿足這要求，開發商需興建福利房、建學校、修路或者直接給當地政府一筆錢，在Section106這問題上，開發商往往要和政府磨上很長一段時間。此外，英國對土地用途限制非常嚴格，嚴禁將綠化用地轉成建房用地。在大城市如倫敦，問題尤其明顯。
4. 疫情影響建房速度
去年疫情肆虐，政府推出很多防疫限制措施，工作時間縮短，令建房速度更慢。此外，疫情改變了人們對工作的態度，更重視work life balance。原本勞動力不足的行業雪上加霜。疫情期間的隔離政策，令貨運司機奇缺再加上工資猛漲，導致日用品及食品的供應不足，令建材運輸也難免受影響，運輸困難。不過，疫情總會過去，影響亦會最終消失。
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至於移民增加，主要是港人移英大增。去年1月推出的香港英國國民（海外）（BNO）計劃，至今已有123,400人提出申請，並移居英國。部份人賣出香港的物業轉而在英國置業。英國政府早前估計，在最初的5年裡申請數量可能超過32萬人。若預測正確，未來數年香港移民仍會是英國房地產的重要需求者。
紫晶相信近期英國因通脹及加息帶來的生活成本危機，將會影響短期內的樓市表現。若以上各項結構性的問題仍未解決，英國房屋短缺問題仍難以逆轉。
李紫晶
https://www.facebook.com/李紫晶-1034323260037317/
本欄隔周二刊出
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