拆局麒想 - 林嘉麒 2022年6月8日

拆局麒想 - 林嘉麒 2022年6月8日


《拆局麒想－林嘉麒》綠景項目引入萬科突顯價值，資金壓力可緩解

《拆局麒想－林嘉麒》綠景項目引入萬科突顯價值，資金壓力可緩解

　　《拆局麒想》大部分內房股自多間企業債務危機一直一蹶不振，慶幸也有好消息。最新有萬

科（０２２０２）旗下公司出資２３億元（人民幣．下同）買入綠景中國（０００９５）旗下四

達實業的８％股權，消息刺激綠景中國股價半日升接近五成。

　
　　是次交易帶出多個訊息，首先，房企在現時流動性緊張的情況下仍有互動合作的可能。國家

早前以碧桂園（０２００７）、龍湖（００９６０）、美的置業（０３９９０）三家民營房企被

監管機構選定為「示範房企」容許其陸續發行人民幣債券及發行信用保護工具，其後碧桂園成功

發行了票面利率４厘半的５億元債券，龍湖發行了４厘的５億元債券，美的發行了４厘半的１０

億元債券。金額不多，及後也靜了下來，說明了房企要自救。今次萬科出手２３億元，一方面證

明自我實力外，亦反映了綠景中國的價值。是次集團旗下四達實業的８％股權以２３億元交易，

是獨立合資格估值師評估於３月３１日四達實業１００％股權市值估值約３３０億元人民幣後而

釐定。綠景中國最新持有四達實業９２％的股權，以評估師的價值計，市值高達３０３億元。以

綠景中國市值約６６億港元比較，一間子公司就是上市公司價值的３﹒５倍，似乎綠景估值存在

很大的折讓。當然，內房價值也要扣減負債等因素。何況萬科也算是綠景中國的股東，相信也願

意買貴點做個漂亮的交易價。
　
　　另一方面，我們可重新留意綠景中國的價值。集團業務以大灣區作為核心，以開發具潛力的

城市更新項目為主，是次交易的項目正是富人區南山區沙河街道。其餘項目有深圳白石洲項目、

深圳綠景黎光項目、珠海東橋二期城市更新項目、綠景國際花城項目及深圳綠景紅樹灣壹號二期

項目，集團指該等項目均取得良好進展。假如每個項目也價值幾百億，集團現價值不就是超級抵

嗎？當然，筆者並沒有數據支持，還看未來公司項目推出後的價值了。

　
　　現在看內房，最重要的是債務情況。截至去年底，綠景中國總債務３１２億元，在一年內或

按要求到期債務有１８０億元人民幣，去年報表也說明擁有借貸約７０億元及可換股債券５億元

即將屆滿，並於２０２２年到期償還或重續。集團去年在年報已表明「努力審慎靈活的財務政策

，通過提前贖回舊有債券，拓展多種融資渠道，保持債務結構健康」，但去年度流動資產價值約

５２６億元，其中發展中待售物業４００億元，而銀行結餘及現金價值只有３９億元，數字說明

壓力並不輕。假如今次萬科入股綠景中國旗下是一樣新模式的話，又假設陸續有來的，綠景的壓

力就紓緩得多了。畢竟公司現擁有土地儲備約７３７﹒７萬平方米，其中約７８％位於大灣區內

的深圳、香港、珠海及東莞等重點城市。此外，控股股東所擁有的土儲資源規模約７７０萬平方

米，包括位於深圳、珠海及東莞樟木頭項目，亦全部位於粵港澳大灣區核心位置，集團充足的價

值土地儲備要吸引同業共同合作應該不難吧。相信集團也有興趣與投資者合作，作為散戶就期望

有更多好消息。
《元宇證券基金投資總監　林嘉麒》
　
＊筆者並未持有以上股份
　
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