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2022年6月7日 星期二

施永青 am730C觀點 - 施永青 2022年6月7日



施永青 am730C觀點 - 施永青 2022年6月7日


內地樓價會進入下行周期嗎?
內地樓價會進入下行周期嗎?


過去30多年裏,樓市出現拐點的說法,雖然在內地時有所聞,但現實卻是只聞樓梯響,不見人下來。原因是中國經濟正處於百年一遇的上升大周期,內地的人均入息一直都處於高速增長的階段,加上建國的頭30多年房地產建設嚴重不足,導致房地產的上升動力,長升長有。

有時即使升得過分了,與人們的購買力脫節了,但由於經濟增長動力未減,以致房地產的價格毋須掉頭大幅回落,只是稍為橫行一段時間,人們的購買力又可以追上來,樓價又可以重回上升軌。

由於這種情況一再出現,人們於是形成一種迷信,以為樓市遲早都會恢復動力,賣方只要勇於堅守價位,買方最終還得接受現實。這種心態令內地樓價更不易出現大幅度的調整。開發商寧借錢守盤,也不肯割價求售。所以大部分開發商都沒有為樓市下行作好準備。

不過,近年內地的宏觀大環境出現了根本性的大改變。首先是中美的經濟關係從互補轉向惡鬥。美國不惜自傷,也要拖累中國,令中國再也享受不到後發的紅利。美國的市場,美國的資金,美國的技術,都變得沒有之前那麼「就手」。再者,拜登上場後,美國的盟友紛紛歸隊,配合美國制約中國,逼使中國不得不去開墾那些沒有那麼肥沃的發展中國家市場,邊際利潤相對減少。

此外,中國去年出於維護本國的經濟發展特色的需要,對一系列的行業作了較為深刻的整頓。這包括互聯網金融、教培事業、大數據平台、影藝事業、房地產開發等。令這些行業不但沒法高速發展,而且必須停下來接受整頓。其中教培事業完全停擺,餘下的亦大部分轉盈為虧,不得不裁員縮規模。

要知道,這些行業原先都是經濟的火車頭,一下子都被減少了加煤,經濟頓時間失去了動力,還連累了相關的上下遊行業都沒有好日子過。很多原先準備一展所長的企業家,都提早退居二線。現時,市場上只餘國企還在充撐場面,民企很多都選擇偃旗息鼓,先避鋒頭。

另一方面,中國堅持用嚴厲的封控措施去對抗疫情,以致大城市一個接一個要停止經濟活動,上海就停產了接近3個月,導致很多企業都損失慘重,沒法恢復元氣。如果Omicron的傳播速度沒法控制住的話,中國的經濟可能還有一段時間會受拖累。

近日,中國政府雖然推出了不少刺激經濟的政策,包括減息及增加放貸。但想借錢來救急的人多,想借錢去投資新項目的人少。在這種情況下,能令危機不再惡化已算不錯,要使經濟恢復動力則不容易。

從以上種種看來,中國的房地產業除了自身的問題外,最大的問題是失去了實體經濟作後盾。如果實體經濟出現下行,房地產就很難獨善其身。

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