39歲月入2.4萬想換3房 用呀媽綠表買居屋定嘉湖｜諗sir
讀者陳先生問諗sir：你好！本人39歲，月入24,000元；太太38歲，月入50,000元。手持2018年西營盤開放式物業，樓價約650萬元（敘造四成首期，欠款340萬元）；股票180萬元，大部分為收息股和房地產投資基金（
REIT），股息每月約有10,000元。另有保險，供多兩年全部供斷，退休月月派息40,000至50,000元（以為穩陣，未考慮通脹）；現金約100萬元。女兒現年兩歲，我們想買三房單位。
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Plan A：拿阿媽綠表買三房居屋，原有物業出租給朋友。物業加按或進行保費融資，套現買債基並槓桿，幫助供摟；
Plan B：買嘉湖山莊翠湖居三房單位，樓價約560萬元，將舊樓套現付兩成首期。不知以上方案可行嗎？有沒有更好的Plan C推介呢？
諗sir：阿女兩歲，而沒有用樓去槓大資產，反而買保險去儲退休收入先，是否掉轉了軌跡而行？
打工仔利用樓去槓大資產，屬最有效而又相對低風險方法。
試問若不槓大資產；再加上沒租客幫業主一齊儲錢，大部分打工仔儲錢到退休，可以有多少資產呢？更何況，要為仔女換三房單位，又是一筆支出。
（圖片來源：[email protected]） 用直債息抵租金支出
然而筆者對港島區一房單位前景不睇好，並認為難租出。
建議早早糾正錯誤投資行為，賣走西營盤開放式單位，套現310萬元（650萬-340萬元），加自己100萬元現金，用單名買樓上會。
或者讀者可以不買樓，先用約400萬元資金收息，用利息去抵租三房支出。
不過，筆者認為，還是賣樓後，再買回一間新樓較好。
始終樓就是要長坐，讓通賬去貶抑債務，愈有通脹，令自己既可加租且供樓亦愈輕鬆。
說回選擇二，有人提出用JPMorgan Equity Premium Income ETF（JPEI）收息。
JEPI是Covered Call ETF，是按標準普爾500指數去做的，這類ETF，筆者有留意過，近一季其價格由62美元下跌至56美元，不過一季10%波幅，換來僅8.5厘回報。
筆者早在課堂有提及另一隻Covered Call，年息率13厘，而近一季波幅較JEPI更少，只跌9%。
然而，因為現時直債價格吸引，既可到期保本而又有8厘至10厘之年回報，比較之下，直債還是好一點。
例如一些年派5厘至6厘香港大機構的直債，價格由102元水平，下調至近月95元；派息又介乎5厘至6厘；加上到期可保本，筆者就會買入收息，再等價格浮上100元再部署。
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