《談國論企－黎偉成》內地樓市低迷須防系統性風險
《談國論企－黎偉成》內地樓市低迷須防系統性風險
《談國論企》中國的商品住宅房的銷售面積和額度，於２０２２年６月份加速跌勢，相關的
房地產的開發投資亦明顯減弱，和待售面積保持增長，加上有若幹房地產開發商信貸、資金流轉
有問題，甚至個別企
業資不抵債，更有傳部分樓盤停建和有置業者擬停供斷約，對商業銀行造成
困擾，中央以至地方政府得盡快定策處理化解，否則可能有系統性風險之虞，以確保房地產市場
平穩健康發展。
＊商品住宅房銷情低迷開發投資萎縮存在不輕風險＊
內地的商品住宅房市場面對越來越大的壓力和風險，可自中國國家統計局所發布的資料的最
新變化便可見所言非虛：全國房地產中的住宅開發投資於２０２２年１－６月份累計達５﹒１８
萬億元，同比減少４﹒５％，連同１－４月份跌２﹒１％和１－５年跌３％，不僅成為三連之跌
，而且逐期的跌幅不斷加大，有異於社會消費品零售、規模以上工業增加值和固定資產投資（不
含農戶）等主要經濟指標於６月較４月份有較大程度改善，此顯商品住宅市場不僅受到疫情變化
的影響，更重要的是受困於市場存在問題：
最重要的是（一）以商品住宅房為主要經營的房地產開發商（簡稱：房企．下同），在經營
和財務等多個方面存在相當重大問題，特別是（Ｉ）負債。房企要買地、蓋建樓房，所涉及的資
金，相當龐大，很需要通過銀行的借貸、發債券，負債比率肯定相對於其他行業要高得多，如能
在證券市場上市、二級市場集資則可減低債務負擔；問題是，有若幹房企近年相當進取地大量購
買土地和建樓，負債額激增至出現資不抵債的劣況，麻煩的是樓市呆滯使賣樓收入抵不上債務開
支，遂出現債務和財務問題。
以其是（ＩＩ）有個別房企所發行的債券到期時，未能付息或作出贖回的承諾，就會出現多
個惡性的情況（ｉ）被追討而暴露出債務及財務所存在的異常重大困難甚至危機，使大大小小的
債權人追債，（ｉｉ）銀行收緊對個別房企的信貸和財務支持，或有可能緊緊追收貸款，
（ｉｉｉ）準買家選購房子時態度轉趨審慎，或會轉到其他房企的樓盤購置物業，而（ｉｖ）建
材供應商未必如前的提供各種各樣的材料，有可能要付錢才供。
由是房企和商品住宅房市場最近出現日益繁多的困擾和壓力：（二）放慢房地產開發投資步
伐。不要看數據所顯小住宅開發投資於１－６月份所涉總額同比僅減少４﹒５％，因這使新開工
面積於上半年僅４﹒８８億平方米，大減３５﹒４％。正正因為新開工和施工的工程度相關單位
不斷減少，故商品住宅房於２０２２年１－６月僅有２﹒８６３６萬平方米，所減的幅度高達
２１﹒５％，其一個負面因素可能是若幹房企未能如常獲得建材商的供應。
另一個惡性的因素，是負面消息（三）使準置業者的購買物業的興趣大減，遂使住宅房的銷
售面積於２０２２年１－６月份累計僅達５﹒８０５７億平方米，同比大幅減少２６﹒６％，而
所涉的額度５﹒７６８３萬億元，減幅更為３１﹒８％。要注意，這是在樓價於２０２２月份以
６月份為主的上半年的同比續減，環比稍穩，即價低仍未能吸引到居民置業的興趣。
＊要化解若幹房企資不抵債問題促市場回穩復常＊
和（四）商業銀行對與房地產的各項貸款政策和態度變得審慎，並可見之於全國房地產開發
企業到位的資金中（１）國內貸款於２０２２年１－６月累計９８０６億元，同比大減
２７﹒３％；而（２）個人按揭貸款期內１﹒２１萬億元同比減幅，也高達２５﹒７％。（３）
定金及預收款２﹒４６萬億元更減少３７﹒９％。可以預期內地的商品房市況前景，不會好得到
那裏。
凡此，要作出的初步論見，是：中國的商品房住宅市場顯然露出循環式的結構性和系統性危
機，即：個別房企過快發展使負債沉重到資不抵債，漸使整個行業受困擾，造成投資者對購置物
業戒心甚大，銀行的審慎收緊對房企的貸款尺度，又反過來使房企的經營和債務財務問題更為嚴
重，要馬上設法作出全面處理，化解市場現存的問題，否則便有可能使房地產市場對商業銀行，
甚至經濟社會產生系統性的危機和衝擊。
建議中央宜考慮成立跨部門的專責小組，全面、周詳和具體地收集情況，了解問題，部署及
設法化解現存的種種危機威脅，盡快使市場回復常態，是為國民經濟穩中有進發展的其中一個必
不可少的環節。
中共中央政治局於２０２２年４月２９日召開的會議，論及商品住宅房市場問題時，強調「
要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」，是要讓人民居有其所，安居才能夠樂業，生活才
可以得到幸福感。由是會議「支持各地從當地實際出發完善房地產政策」，以及「支持剛性和改
善性住房需求」，乃「促進房地產市場平穩健康發展」之道。會議還提出要「優化商品房預售資
金監理」的政策。這是中央推出宏觀調控政策以來，對房地產市場調控的基調，即：發展、要平
穩，要健康，而不是境內外坊間之徒多年來所謂「打擊」誤言，而此一誤言於近年大為減少了。
要指出，人行近期採取對家庭的首套房購置貸款降息，開了個好頭，故商業銀行得適度逐步
強化對房地產開發企業的支持，以緩和此一市場面對的種種惡性問題，最終化解住宅商品房對銀
行可能造成的貸款系統風險。《資深財經評論員 黎偉成》（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠
ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）
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