廖嘉豪 - 內地樓市終傳來好消息｜花旗看天下
Previous Next 花旗統計了31隻內房股的6月賣樓數據，總金額按月反彈54%至5130億元人民幣，按年跌幅收窄至39%，這主要受惠於疫情封鎖措施逐步解除後發展商加快推售新盤及推出優惠，一、二線城市之前積壓的需求釋放，
而且狀況較好的三線城市亦放鬆樓市政策。
有數據亦顯示，內地30大城市6月住宅銷售額按月增長31%，按年下跌38%，跌勢亦較5月的59%明顯回順，當中一線城市樓市銷售額按月增加85%，二、三線城市樓市似乎亦見底，銷售額按月增長24%，蘇州及南京銷售回暖較明顯。整體一手新盤售罄率由5月的44%改善至6月的56%，當中上海新盤售罄率回升至85%，七成項目首天開賣售罄率更達100%，深圳一些熱賣樓盤售罄率亦觸及80%。
縱使市場仍可能削減對內房股的盈利預測，但賣樓成績改善，內房股氣氛有機會見底。在長達一年的僵局之後，花旗認為7月或是短線部署的窗口，這正正是中期業績公佈前（市場預測中期業績或倒退15%至20%）。由於比較基數較低，7月賣樓收入按年跌幅有望進一步收窄，9月及10月對推售新盤或很關鍵，尤其是針兌換樓客的需求。
留意反彈啤打值較高內房股
內地目前需要繼續就剛性需求推出寬鬆措施，包括調低首期比例，一、二線城市繼續放寬樓市調控，以應對之前政策錯配的狀況。不過，即使內房股資產負債表於第四季趨穩，之前備受挑戰的企業或仍需要多一年時間，才可回復增長模式，故此較大機會明年第二季起才開展新投資。
隨著內地10月或11月將舉行中共二十大會議，第四季亦有望加推財政刺激措施，花旗相信保持住宅樓價穩定是中央政府的底線。內房股2022年預測市盈率約5.8倍，股價較每股資產淨值折讓55%，股息率達到6厘，這樣的估值反映投資者之前對內房股盈利下行周期猶豫不決。如果讀者想捕捉短線機會，不妨考慮留意資產負債表較健康，而且反彈啤打值較高的股份。
花旗銀行投資策略及環球財富策劃部主管
廖嘉豪
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