鄧建初：土地供應遠水難近火 繁複程序需改 鄧建初
初哥早前曾探討香港土地政策，意猶未盡，今期再續前緣。上屆特區政府於2019年提出「明日大嶼」，2021年再推「北部都會區發展計劃」，前者正值社會事件熾熱之際，反對聲音響徹雲霄，情況一如2007年的皇後碼頭事件、及糾纏了20年最終塵埃
落定的中環街市般，受到保育、生態環境等反對聲音阻撓，無法快速完成規劃，展開發展工程。
中環街市位於金融核心地帶，普遍認為毫無特色，與周邊環境格格不入。政府於2002年12月將之納入勾地表，招標拍賣重建，以增加庫房收益及提供可觀商業及休憩地方，經保育團體及相關人士激烈反對，終於在2009年曾蔭權特首施政報告中提出保育及活化。之後丟空多年，成為外傭及流浪漢休閑勝地。期間又經歷司法覆核、方案推倒重來等波折，幸而最終活化成功，於2021年8月重開。蹉跎20年歲月，才活化成今天的飲食遊樂新天地，是否值得，見仁見智。
新任特首上任剛滿月，疫情當然要控制得宜，對外對內通關也是刻不容緩，而重中之重的土地政策也要立即處理。「明日大嶼」和「北部大都會發展計劃」兩個重頭戲，又再掀起熱烈討論。
1989年香港政府提出的2,000億玫瑰園計劃(香港機場核心計劃)，公布一刻，社會譁然，更有輿論認為是大白象工程，浪費金錢。當年正值港英時代，反對聲音微弱，故此順利通過。中央擔心造價過高會淘空本港儲備，提出不滿。經過多次修改降低成本，在1998年十項工程正式完工，耗資1,553億元，打造出令港人引以為傲、世界首屈一指的國際大機場，為香港帶來了豐盛繁榮的經濟效益。回顧總結，這當然是非常值得投資的巨型基建項目。
三十多年過去，工程浩大的「明日大嶼」又成為不少人眼中的大白象工程。當中利弊，眾說紛紜。香港地少人多，人均居住面積細小，改善生活環境已成為不少市民的共同願望。能夠有一個巨大空間，交通康樂設施妥善規劃，提供大量新落成單位，讓公屋輪候者上樓，及舊區居民移居，實是一大喜訊。如此舊區便可以大刀濶斧重新建設，不致於拉鋸收購，折騰多年也依然如故。以觀塘重建為例，由1998年公布開始，期間逐一收地，至2014年才完成第一期重建，最後一期要到2031年才完成，當中所用人力物力、賠償爭抝，初哥想起也覺得頭痛。
況且新生土地大量供應，雄霸棕地農地的地主要談補地賠償，也不敢太過獅子開大口。甚或政府以小部分新地交換北部大片棕地農地，也會是一條出路。這樣說來，其實「明日大嶼」是一個增加土地供應的好計劃。
有人認為，填海造地是一個昂貴的方法。相比在現有土地去開闢，這當然會比較昂貴，但如果與舊區或棕地收購及賠償問題之複雜性相比，又顯得簡單許多。況且以現時香港政治環境來說，阻力大減，起碼少了很多司法覆核去拖後腿，工程不被延誤，費用也可以在預算之內了。
根據政府提供資料，「明日大嶼」提供全新運輸走廊，連接港島北、大嶼山和屯門沿海一帶，加強新界西北部的運輸容量，與「北部大都會」可以相輔相成。兩者同時進行，其中若有延誤，另外一方仍可加速建成，盡快提供居住單位。
當然，兩者同時進行，以這三年多來香港的經濟環境來看，會有財政擔憂的問題。初哥認為，北部大都會可盡量以公營房屋為主，以公眾利益為大前提，除了免卻收地時予人話柄，若然有賠償爭抝，鬧上法庭，基於公眾利益，勝算還是高的。
此外，香港綠化土地面積超過15,000公頃，政府預計只要發展1%，便可提供近90,000個單位，這是非常吸引的一個方案。不過更改綠化地帶的用途，需要城規會審批，而城規會審批程序繁複，亦需要就改劃諮詢公眾，按民意決定批出與否。如能簡化程序，加快審批，或引入專家意見以縮短諮詢期等，應該可以解決一部分土荒問題。當然，綠化地帶有別於郊野公園，郊野公園生態價值高，是不少市民用作假日行山的好去處，初哥也不想大量自然環境被破壞。不過人無居所更可悲，所以極少量綠化地帶改作興建房屋，也是可以接受的。加快審批荒置學校、工廠等改變用途，亦帶來一定效能。
任何一個方案都阻力不輕，這就要看政府的決心魄力，及公關技巧了。
資深股評家 鄧建初
(作者為資深股評家，縱橫香港金融圈近三十年，看透股壇光怪陸離，經歷多次「缸湖」浩劫，人稱「初哥」。)
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