品中資 - 羅國森 2022年8月26日
《品中資－羅國森》擁有４３年長跑經驗的中國海外（００６８８）
《品中資－羅國森》擁有４３年長跑經驗的中國海外（００６８８）
《品中資》過去一年，內地房企債務違約消息不斷，令到投資者和置業者信心盡失。置業者
方面，已買樓花者，遇到樓盤爛尾，只得呼籲集體停供；準備置業者也轉趨審慎，不敢貿然入市
，令到地產市道下滑。
投資者就更不用多說。股市方面，過去一年股價下跌七成以上的內房股比比皆是，更甚者是
一早已經停牌，還未知能否復牌。債券方面，我身邊有不少朋友透過私人銀行買入的內房債券，
大部分都已下跌一半，還要每天擔心最終會違約呢！
正因如此，由去年７月至今年６月底止的一年，以環比計，內地房地產銷售每個月都下跌，
即是今個月比上個月少，這是１９９８年商品房制度改革以來最長的一個下跌周期，彷彿所謂的
「剛性需求」也剛不起來一樣。
從行業的角度，內地房地產市場正處於汰弱留強的階段，到底誰人可以留低，誰人會被淘汰
？而「強者」在這場長跑賽事中的表現又如何呢？心水清的讀者應該知道，我指的強者，其中當
然包括我早年的愛股中國海外（００６８８）（下稱中海）了。
中國海外剛公布了上半年的經營業績，業績放緩幾乎是意料中事，但總的來說，我認為是及
格的。
在這艱難的日子中，中海的賣樓收入下跌３３％至１３８５億元（人民幣．下同）。但值得
欣喜的是，她們的賣樓收入已經躍升至全國第四位。而且，同期全國１０大房企的賣樓收入平均
是下跌四成六的。
＊盈利倒退派息不變＊
另外，難能可貴的是，集團的總收入只是微跌不足４％，至１０３７億元，令到股東應佔溢
利達到１６７﹒４億元，下跌１９﹒４％。不過，雖然盈利減少，但公司維持去年的中期息
０﹒４港仙不變，對股東算是有交代了。
但有一點我覺得很有趣的，過去中海每次公布業績時，在第一頁的總覽中，但凡有收入或盈
利的數字，都會提供一個比對，即是升或跌多少個百分點。當然，以中海這個「高材生」來說，
過去每次都是「增長」的。
但今次給我的感覺是，這個「高材生」感到有點尷尬，因為成績差強人意，所以索性不作比
較，只提供一個收入和盈利數字。但對大部分投資者來說，單看一個經營或盈利數字是沒有概念
的。其實，我認為絕不需要介懷，因為今次是市場情況使然，以中海來說，已經做得不錯了。
而且，中海也有藉著這個難得的機會，在上半年在１３個城市新增２１幅土地，面積達
３５８萬平方米，投資額４５７億元，令到集團的土地儲備增至７４３９萬平方米。另外，我最
想見到的是集團藉此機會進行併購。在上半年，中海在廣州、上海和成都等主要城市進行了多項
併購，共投資１０６﹒６億元。
即使如此，中海的財務狀況仍然十分健全，資產負債比率５９％，低於７０％的紅線，而淨
負債比率更只有４１％，遠低於紅線要求的１００％；而流動資產淨值達３９４５﹒３億元，是
流動負債的２﹒４倍，同樣高於紅線要求的１倍。
我相信，在目前的環境下，沒有幾多間房企可以達到這個水平。正因如此，現在確實是中海
的機會。我在今次的業績報告中，看到主席顏建國的一段感言，確實反映了當前內地房地產市場
的形勢，值得跟大家分享。
＊中海的投資價值已顯現＊
「行業競爭是一場沒有終點的長跑競賽。一大批企業已經退出賽場，仍然在前進的企業分散
成幾個梯隊，一批企業在咬牙堅持，一批企業在第一梯隊領跑。本集團身處第一梯隊，糧草充足
並擁有４３年的長跑經驗，我們的目標是奪取勝利。」
大家應該收到吧！房地產行業是內地最大的消費商品，永遠都不會消失，也很難替代。而這
一刻，內地房地產市場正進行淘汰賽，早年過渡擴張，而且經營不善的企業應該冇得留低，她們
的份額只會被有實力和經營穩健的房企吞併了。
正如中海主席所說，她們的彈藥充足，而且擁有４３年的長跑經驗，所以屬於第一梯隊的成
員，而且都是領先的。
所以，從投資角度，雖然過去我曾經說過，連中海這類龍頭房企也沒有太大投資價值，有的
只是投機價值。但現在我會稍為修正，以中海現在的估值水平（昨日收市報２０﹒７５元），即
５倍市盈率和５厘息（今年是中海上市３０周年，還有機會派特別息），她的投資價值已經回來
了！《經濟通通訊社資深分析員 羅國森》
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