《談國論企－黎偉成》商品住宅房８月份銷情初見回暖
《談國論企－黎偉成》商品住宅房８月份銷情初見回暖
《談國論企》中國的商品住宅房的銷售面積和額度，於２０２２年１－８個月的同比減幅比
前７個月有所收窄，個人按揭貸款同步提升，意味８月份的銷情有所回穩。中央以至地方政府近
期強化對以商品
住宅房為主的房地產行業扶持力度，商業銀行亦適度增加居民房貸，有利逐步穩
定樓市；如屋企能夠通過債務重組、增加資金資源以加大建房交付套現力度，可避房地產行業可
能引發的系統性風險。房地產市場有望回復平穩健康發展。
＊銀行支持個按和定金預收款增乃佳象＊
來自中國國家統計局所發布的資料：全國房地產市場近期有回穩的新傾向。特別惹人注目的
是（一）準置業者購買物業的興趣於８月開始有所提升，使住宅房的銷情有所回穩，其中（Ｉ）
銷售面積於２０２２年１－８月份累計達７﹒４４０３億平方米，同比減少２６﹒８％，比１－
７月份６﹒６０８７億平方米的２７﹒１％減幅，收窄０﹒３個百分點；而伸算所得的８月份涉
８３１６萬平方米，較７月份的８０３０萬平方米環比增長３﹒５６％。
至於住宅的（ＩＩ）銷售額度，於１－８月份累計７﹒５２８８萬億元的同比減少
３０﹒３％，幅度比１－７月份６﹒６３２８萬億元所減的３１﹒４％要少減１﹒１個百分點，
８月份的環比亦有增長。
樓價期內反覆下降至今，價低開始吸引到居民置業的興趣。
另一個良性的新現象，為（二）商業銀行對與房地產的各項貸款政策和態度，亦見回暖，使
房地產開發企業到位資金中的（１）國內貸款於２０２２年１－８月份累計１﹒２２８萬億元，
同比即使仍然大幅減少２７﹒４％，卻比１－７月１﹒１０３０萬億元的２８﹒４％少減整整１
個百分點，８月份同比及環比皆增；而（２）個人按揭貸款期內１﹒６２４３萬億元同比減少
２４﹒４％，相對於１－７月份１﹒４１萬億元減２５﹒２％亦有所收窄。（３）定金及預收款
３﹒２萬億元同比減３５﹒８％，同樣比１－７月份２﹒８５萬億元所減的３７﹒１％為低。可
以預期內地的商品房市況前景，會保持８月份有初見逐步改善的情況。
凡此可見，中國的商品房住宅市場近期漸露出循環式的結構性和系統性危機，有望逐漸緩和
：（ｉ）個別房企過快發展使負債沉重到資不抵債，使整個行業受困擾，而若幹內房企業開始通
過發債、售資增加現金流，以支持業務發展，所得回應不錯；（ＩＩ）商業銀行採取審慎對內房
企業的支持，減低投資者對購置物業的戒心。但（ＩＩＩ）房企的經營和債務財務問題仍然十分
嚴重，要馬上設法作出全面處理，化解市場現存的問題，否則便有可能使房地產市場對商業銀行
，甚至經濟社會產生系統性的危機和衝擊。
尤其是內房企業仍面對頗不少挑戰，重點有（三）住宅開發投資於１－８月份累計
６﹒８８７８萬億元，同比減少６﹒９％，比１－７月份累計６﹒０２３８萬億元所減的
５﹒８％仍然多減１﹒１個百分點，而１－６月份５﹒１８萬億元所減４﹒５％多減１﹒３個百
分點、１－５月月份減３％％和１－４月份跌２﹒１％，形成五連跌，而１－３月份僅升
１﹒１％％，實際３月份也出現下跌，乃因住宅房投資不僅受到疫情多散多擴的衝擊，更受到市
場出現結構性問題惡化的困擾。
＊中央支持各地從當地實際出發完善房地產政策＊
此使（四）住房的供應呈現不斷縮減之況：（１）新開工面積於１－８月份累計６﹒２４億
平方米，同比減少３８﹒１％，使（２）施工面積６１﹒３６億平方米的同比減少幅度擴大至
４﹒８％，和（３）竣工面積２﹒６７億平方米，亦大幅減少２０﹒８％。
至於中共中央政治局於２０２２年４月２９日召開的會議，論及商品住宅房市場問題時，強
調「要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」，是要讓人民居有其所，安居才能夠樂業，生
活才可以得到幸福感。由是會議「支持各地從當地實際出發完善房地產政策」，以及「支持剛性
和改善性住房需求」，乃「促進房地產市場平穩健康發展」之道。會議還提出要「優化商品房預
售資金監理」的政策。這是中央推出宏觀調控政策以來，對房地產市場調控的基調，即：發展、
要平穩，要健康。《資深財經評論員 黎偉成》（ｗａｉｓｈｉｎｇｌａｉ２１０＠
ｙａｈｏｏ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ）
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