施永青 am730C觀點 - 施永青 2022年9月27日
減壓力測試 降入市門檻
減壓力測試 降入市門檻
減壓力測試 降入市門檻
本港銀行決定加優惠利率0.125厘後，金融管理局隨即把壓力測試由加息三厘降至只需加息兩厘。
所謂壓力測試，就是要求銀行在接受樓宇買家貸款前，不能單看他目前是否供得起樓，還得測試萬一將來銀行加息，他是否一樣供得起樓。過去的測試準則是加息三厘，現在改為只需加息兩厘。
這種改動不但可以對沖銀行加優惠利率的效果，而且還提供了更多的寬限，對試圖趁樓價回落入市的買家有利。因為銀行加息只0.125厘，但壓力測試卻減了整整一厘，在入市門檻方面，著數了0.875厘。
若以500萬元的貸款分30年還計，壓力測試由三厘降至兩厘的具體效果是：原先要月入47,971元以上才可以申請貸款，現在卻只需月入42,845元就有資格申請貸款。這種做法無疑會令市場上有資格入市的買家大為增加，可說是一項對樓市相當利好的措施。
不過，金管局好像十分在意，不想予人有意托市的誤解，所以在公布這項消息時特別強調，減壓力測試並不屬於逆周期措施。金管局想表達的意思應該有兩個：(i)樓市尚未確定已進入下跌周期；(ii)即使已經進入下跌周期，亦不代表金管局一定會出手扶持。不過，市場一般都認為，金管局的強調只是「此地無銀三百両」罷了。
其實，若果純從金融風險的角度來看，在美國通脹失控，加息陸續會來的情況下，貸款者面對未來加息的風險有增無減，金管局理應增加壓力測試的利率才是，為何現在不加反減。這豈不是在增加貸款者斷供的風險？
唯一的解釋是金管局覺得樓市的下行風險在增加，資金有機會離開本港的房地產市場。這將令到香港的金融市場帶來沉重的衝擊。為了減低這種風險，最佳的做法莫如降低入市的門檻，讓多些民間資金可以入市補充打算離市的資金。
現實是香港商用物業的樓價在2019年已見頂回落，近期連住宅樓宇亦跌勢明顯，在在顯示有意離開房地產市場的資金比有意進入房地產市場的資金多。在這種情況下，金管局當然應該降低用家入市的門檻，方便更多的用家入市。
金管局有這樣的選擇，其實是逆周期應有的正確措施，不明白金管局為甚麼加以否認。難道是不想予市場一個印象——連金管局也認為樓市已進入下行通道？
其實，在降低壓力測試的利率之前，政府已先後不止一次放寬按揭成數，其功能亦是讓更多的買家可以輕易入市，為市場增加資金來源。這些措施推出後，市場雖然活躍了不少，但樓市並沒有大幅上升。現時社會最不想看到的是樓價又再飆升，只要這種情況不會出現，「減辣」措施應陸續會來。
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