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2022年10月6日 星期四

缸邊隨筆 - 石鏡泉 2022年10月6日

缸邊隨筆 - 石鏡泉 2022年10月6日


《缸邊隨筆-石鏡泉》內房有幾壞
《缸邊隨筆-石鏡泉》內房有幾壞
  《缸邊隨筆》昨文講到10多20年前,中國內房的爆炸性增長,是因為好槓桿而起,但到

發展成壞槓桿時,中央就要出手了。一出手,目標是要帶來10個拐點,這是不少投資者所忽略

了的。
 
  投資者有個「金九銀十」的預期,以為

一到9月和10月,房產業就可以翻生。現在黃奇帆

告訴你,拋棄幻想:2021年十一黃金周實現單戶銷售金額只7,596億元(人民幣,下同

),環比下降了。
 
*內房10拐點 高債要碰壁*
 
  黃奇帆續指出,內房業會有10個拐點。
 
  第一:大家基本上認為,14億人是天花板,總之人口在減少;

 
  第二:中國的城市化率已經到了65%了,幾乎等同於歐美的75%。原因是甚麼呢?因為

中國的城市化率,實際上是把農村裏的青年人、中年人給抽出來了。再要增長,也就要增加5、

6個點到頭;
 
  第三個指標:中國的老齡化現在正在加速,去年已經到21%,預計2035年,會到

30%以上,甚至2050、2060年以後,到40%至50%都有可能。那麼,這樣一來的

話,老年人愈多,他需要房子愈少,反而死亡率增加會退出許多房子來。所以這三個指標都影響

住房結構的,都會對新房子需求大幅下降。
  
  第四個指標:到去年為止,中國的房產商手中造好的房子,一年以上沒賣掉的,有6億平方

米,這就是一個庫存叫「一手房庫存」。然後,中國的老百姓,買下來的房子沒住著,閒置,只

為投資有20%。那麼中國這些年來,總的房屋400億平方米,新建的商品房,90年以後賣

掉的,在老百姓手中的,有300億平方米。這300億中,有60億平方米是空關閒置的。那

麼這種閒置在市場上,如果每年(房價)漲20%、30%,5年翻一番,那麼我就算有一、兩

套房子閒置,我也不怕。因為我覺得在漲價,心裏是高興的。房產商房子沒賣掉,但是房子在漲

價,他會覺得沒賣掉反而劃算。但是在房價如果不漲了,這個庫存都是即日會造成新房新造房子

需求大幅萎縮。
  
  第五個指標:整個中國目前人均住房,2019年統計48平方米,然後到了2020年,

已經到了50平方米。全世界發達國家、歐洲、美國,人均平人均50平方米,就是天花板。

40年前,我們人均5平方米,現在變成50平方米,上了天花板。再空洞的需求,想泡沫化需

求都泡不出來了,這就是第五個指標了。
  
  第六個指標:就是年度的投資。2000年是1億平方米,到了2010年,10億平方米

;到了2016年、2017年,17億平方米。17年裏邊,租房的建設量漲了16倍!20

年翻了四番,也是個天花板到了。因為到了16億平方米,已經等於多少?

  
  全世界70多億人,去年或者前年,或者2020年,新建房子,就是20億平方米,中國

等於全世界的一半!也就是全世界,中國之外造了20億平方米,中國造了17億平方米,中國

14億人,20%的人憑甚麼?如果你有這個需求,你在過去30年,你去擴張,擴張到了人均

50平方米了。你已經人均50平方米了,你還這麼做,沒這個可能,也沒這個需求,也沒有內

在需求了!
  
  三個是人口指標,在吐出房子而不是增加需求;三個是現狀的,房產量的積壓也好,人均數

也好,或者建設量也好。
  
  第七個就是中國的土地價格和房產的價格,20年翻了四番。你一定要知道,上海最貴的地

方衡山路,那時候的房子是6,000多塊1平方米,算7,000塊1平方米,漲20倍的話

,也就是變成14萬1平方米。現在那邊房子就是14萬1平方米、15萬1平方米,所以就是

20倍。反過來,在北京王府井最高的地段,你用20年前去算,現在也是總歸16倍以上!那

麼你講新疆,烏魯木齊二道橋,在2000年的時候,它那個地方,700多塊1平方米;20

年以後,一萬幾千塊、2萬1平方米也到了!所以我講這句話的意思,全國原來的基數上,20

年翻四番,基本如此。土地價格也是每一畝,從100萬變成1,000萬、變成2,000萬

,也是10倍、十幾倍地漲。當一個地方有3年、5年翻一番;20年翻四番的趨勢存在的時候

,所有房產商都會囤房。哪怕房子賣不掉,過5年就漲價了,都會囤地、炒地,所以大家都不怕

庫存,不怕規模,然後就拼命地融資貸款。這個規律是前面20年如此的七個指標。這個溫床給

寵出來的、給慣出來的。
  
  第八個指標:危舊房改造、城市舊城改造、基礎設施建設,大規模的也差不多了,差不多,

沒有這個需求了。
  
  第九個:城市的學校醫院建設也到頭了。現在大學過剩了。因為在1980年,我們大學生

在校生的佔地,人均只有10平方米。教育部當時定了個制度:大學在校生,人均學校用地50

平方米。現在整個中國,3,000多間大學,在校生人均50平方米已經到了,所以也不需要

擴張,也不會變成4,000間大學,所以教育公共設施也到頭了。

  
  第十個指標:金融,房地產金融。中國的房地產上負債率都在90%。全世界你總不能零資

產,所以房產商槓桿從10%、20%、30%的負債率,到80%、90%的負債率,上天花

板了!再過10年,也不會變成105%的。
  
  以上10個拐點使到內房的新階段、新常態出現了。至於現在房地產出現的困境,有人把它

歸結為,地方政府、國家的房地產調控政策過頭、太集中、太厲害了,把它給打壓了。這種說法

是不公平、不合理的,是不對的。
  
  它不是政府調控過頭造成現在的困難。因為這房地產商,1985年、1990年或這

1995年的,或者2005年、2010年,他們都這麼個行為方式,為甚麼當時不破產,這

會集中地龍頭企業都破產了。原因就是當你這樣的行為方式,在90年代末、新世紀初至

2010年,在擴張的時候、在5年翻一番、10年翻兩番的勢頭下,他們在高舉債、高周轉,

超級大盤炒地皮做樓盤,都是可以周轉到的。但是到了這10個拐點出現時,你繼續一根筋地按

之前邏輯來做,便要碰壁了。
  
  以上是今年3月黃奇帆接受《財經》雜誌訪問時表述的。

 
  這10個拐點就即是內房的10個cancer,投資者怎樣才可避免買到可以爆煲的內房

股?拿這10個拐點來對比一下,再拿周二文末的建議,即:

  
  1。債務一定要在三條紅線之內,但最好是在50%、40%;

  
  2。主做房產業,不要搞其他行業;
  
  3。庫存不過大,可以一、兩年內銷完的;

  
  4。能成功地推出商租、長租公寓的;
  
  5。能成功地發行REITs。
  
  祝大家買內房大利!《資深投資者 石鏡泉》

 
(投資涉風險,每投資者承受風險程度不一,務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。)

 
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缸邊隨筆 - 石鏡泉 舊文
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