《缸邊隨筆－石鏡泉》內房有幾壞
《缸邊隨筆－石鏡泉》內房有幾壞
《缸邊隨筆》昨文講到１０多２０年前，中國內房的爆炸性增長，是因為好槓桿而起，但到
發展成壞槓桿時，中央就要出手了。一出手，目標是要帶來１０個拐點，這是不少投資者所忽略
了的。
投資者有個「金九銀十」的預期，以為
一到９月和１０月，房產業就可以翻生。現在黃奇帆
告訴你，拋棄幻想：２０２１年十一黃金周實現單戶銷售金額只７，５９６億元（人民幣，下同
），環比下降了。
＊內房１０拐點 高債要碰壁＊
黃奇帆續指出，內房業會有１０個拐點。
第一：大家基本上認為，１４億人是天花板，總之人口在減少；
第二：中國的城市化率已經到了６５％了，幾乎等同於歐美的７５％。原因是甚麼呢？因為
中國的城市化率，實際上是把農村裏的青年人、中年人給抽出來了。再要增長，也就要增加５、
６個點到頭；
第三個指標：中國的老齡化現在正在加速，去年已經到２１％，預計２０３５年，會到
３０％以上，甚至２０５０、２０６０年以後，到４０％至５０％都有可能。那麼，這樣一來的
話，老年人愈多，他需要房子愈少，反而死亡率增加會退出許多房子來。所以這三個指標都影響
住房結構的，都會對新房子需求大幅下降。
第四個指標：到去年為止，中國的房產商手中造好的房子，一年以上沒賣掉的，有６億平方
米，這就是一個庫存叫「一手房庫存」。然後，中國的老百姓，買下來的房子沒住著，閒置，只
為投資有２０％。那麼中國這些年來，總的房屋４００億平方米，新建的商品房，９０年以後賣
掉的，在老百姓手中的，有３００億平方米。這３００億中，有６０億平方米是空關閒置的。那
麼這種閒置在市場上，如果每年（房價）漲２０％、３０％，５年翻一番，那麼我就算有一、兩
套房子閒置，我也不怕。因為我覺得在漲價，心裏是高興的。房產商房子沒賣掉，但是房子在漲
價，他會覺得沒賣掉反而劃算。但是在房價如果不漲了，這個庫存都是即日會造成新房新造房子
需求大幅萎縮。
第五個指標：整個中國目前人均住房，２０１９年統計４８平方米，然後到了２０２０年，
已經到了５０平方米。全世界發達國家、歐洲、美國，人均平人均５０平方米，就是天花板。
４０年前，我們人均５平方米，現在變成５０平方米，上了天花板。再空洞的需求，想泡沫化需
求都泡不出來了，這就是第五個指標了。
第六個指標：就是年度的投資。２０００年是１億平方米，到了２０１０年，１０億平方米
；到了２０１６年、２０１７年，１７億平方米。１７年裏邊，租房的建設量漲了１６倍！２０
年翻了四番，也是個天花板到了。因為到了１６億平方米，已經等於多少？
全世界７０多億人，去年或者前年，或者２０２０年，新建房子，就是２０億平方米，中國
等於全世界的一半！也就是全世界，中國之外造了２０億平方米，中國造了１７億平方米，中國
１４億人，２０％的人憑甚麼？如果你有這個需求，你在過去３０年，你去擴張，擴張到了人均
５０平方米了。你已經人均５０平方米了，你還這麼做，沒這個可能，也沒這個需求，也沒有內
在需求了！
三個是人口指標，在吐出房子而不是增加需求；三個是現狀的，房產量的積壓也好，人均數
也好，或者建設量也好。
第七個就是中國的土地價格和房產的價格，２０年翻了四番。你一定要知道，上海最貴的地
方衡山路，那時候的房子是６，０００多塊１平方米，算７，０００塊１平方米，漲２０倍的話
，也就是變成１４萬１平方米。現在那邊房子就是１４萬１平方米、１５萬１平方米，所以就是
２０倍。反過來，在北京王府井最高的地段，你用２０年前去算，現在也是總歸１６倍以上！那
麼你講新疆，烏魯木齊二道橋，在２０００年的時候，它那個地方，７００多塊１平方米；２０
年以後，一萬幾千塊、２萬１平方米也到了！所以我講這句話的意思，全國原來的基數上，２０
年翻四番，基本如此。土地價格也是每一畝，從１００萬變成１，０００萬、變成２，０００萬
，也是１０倍、十幾倍地漲。當一個地方有３年、５年翻一番；２０年翻四番的趨勢存在的時候
，所有房產商都會囤房。哪怕房子賣不掉，過５年就漲價了，都會囤地、炒地，所以大家都不怕
庫存，不怕規模，然後就拼命地融資貸款。這個規律是前面２０年如此的七個指標。這個溫床給
寵出來的、給慣出來的。
第八個指標：危舊房改造、城市舊城改造、基礎設施建設，大規模的也差不多了，差不多，
沒有這個需求了。
第九個：城市的學校醫院建設也到頭了。現在大學過剩了。因為在１９８０年，我們大學生
在校生的佔地，人均只有１０平方米。教育部當時定了個制度：大學在校生，人均學校用地５０
平方米。現在整個中國，３，０００多間大學，在校生人均５０平方米已經到了，所以也不需要
擴張，也不會變成４，０００間大學，所以教育公共設施也到頭了。
第十個指標：金融，房地產金融。中國的房地產上負債率都在９０％。全世界你總不能零資
產，所以房產商槓桿從１０％、２０％、３０％的負債率，到８０％、９０％的負債率，上天花
板了！再過１０年，也不會變成１０５％的。
以上１０個拐點使到內房的新階段、新常態出現了。至於現在房地產出現的困境，有人把它
歸結為，地方政府、國家的房地產調控政策過頭、太集中、太厲害了，把它給打壓了。這種說法
是不公平、不合理的，是不對的。
它不是政府調控過頭造成現在的困難。因為這房地產商，１９８５年、１９９０年或這
１９９５年的，或者２００５年、２０１０年，他們都這麼個行為方式，為甚麼當時不破產，這
會集中地龍頭企業都破產了。原因就是當你這樣的行為方式，在９０年代末、新世紀初至
２０１０年，在擴張的時候、在５年翻一番、１０年翻兩番的勢頭下，他們在高舉債、高周轉，
超級大盤炒地皮做樓盤，都是可以周轉到的。但是到了這１０個拐點出現時，你繼續一根筋地按
之前邏輯來做，便要碰壁了。
以上是今年３月黃奇帆接受《財經》雜誌訪問時表述的。
這１０個拐點就即是內房的１０個ｃａｎｃｅｒ，投資者怎樣才可避免買到可以爆煲的內房
股？拿這１０個拐點來對比一下，再拿周二文末的建議，即：
１。債務一定要在三條紅線之內，但最好是在５０％、４０％；
２。主做房產業，不要搞其他行業；
３。庫存不過大，可以一、兩年內銷完的；
４。能成功地推出商租、長租公寓的；
５。能成功地發行ＲＥＩＴｓ。
祝大家買內房大利！《資深投資者 石鏡泉》
（投資涉風險，每投資者承受風險程度不一，務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。）
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