置理明言 - 曹德明 2022年11月14日
【置理明言】曹德明：Ｈ按封頂息率的迷思
置理明言
日期：2022-11-14
更新時間：12:00:00
近期多間銀行再次上調最優惠利率（P），供樓人士開支亦進一步增加。
筆者日前與友人談及此事時，友人指他以H按供樓，而H按設有封頂息率
，未會影響其供款開支。這讓筆者有所詫異，因他在概念上有所誤解，
筆者在此為大家解開這個迷思。
首先要理解H按與息口的關係，H按是以銀行同業拆息為基準的一種按揭
計劃，一般以「H+固定百分比」計算。「H」指HIBOR（銀行同業間拆息
），即銀行與銀行之間的借貸利率，而HIBOR一般分為1、2、3、6及12
個月，大部份H按以1個月HIBOR計算。以H按「H+1.3%」為例，如1個月
HIBOR為1%，實際利率為1%+1.3%=2.3%。而HIBOR上升，H按利率亦同
步上升，反而言之。因此近幾年本港在低息（HIBOR）環境下，大多買家
傾向選用H按以慳取更多利息開支。
而HIBOR是一種較為波動的息率，銀行推出的H按一般都會附帶封頂息率
，保障業主避免因 HIBOR 大幅抽升時實際利率會高於某個利率。而封頂
息率以「P-固定百分比」計算。「P」指Prime-rate（最優惠利率），即是
銀行計算客戶貸款息率其中一個參考基準，亦可說是香港的基準貸款利
率。假設H按封頂息率 為「P-2.25%」，P為5.125%，實際封頂息率為
5.125%-2.25%=2.875%。如1個月HIBOR升至3%，實際利率由2.3%升至
3.3%，因3.3%高於封頂息率，業主只需要以2.875%供款。
那H按升至封頂息率後便不再受息率波動影響？此為錯誤理解，封頂息率
是以P計算，即會受P的波動影響，如P上升，封頂息率亦會同步上升。從
上述例子，如P由5.125%增加0.25%至5.375%，封頂息率亦會由2.875%加增
至3.125%。因此，封頂息率的正確解說應為以個波動性較少的按揭息率P
作上限計算，但實際利率仍會受P的波動所影響。
10多年來P大多維持5%至5.125%水平，波幅比HIBOR低。然而美國加息持
續，聯繫匯率制度下，港美息口差距進一步擴寬，加上銀行結餘進一步
下降及拆息高企，在資金成本壓力下，本港銀行年內或再調升P。選用P
按以及H按的供樓人士需注意，當P再上升後，兩者實際按息亦將會同步
增加。
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