《缸邊隨筆－石鏡泉》內房回來了嗎？
《缸邊隨筆－石鏡泉》內房回來了嗎？
《缸邊隨筆》昨天（１４日），內房因中央出了１６條的政策支持而爆升，內房回來了嗎？
筆者認為不，中央出的１６條在今年３月時就有前重慶市長，後為中央委員的黃奇帆談過，
他對國內經濟研究深，與王岐山是老朋友
，可能是識英雄重英雄掛。
在今年３月，黃奇帆對一個媒體講了過去二十多年國內地產怎一路走來，和未來十年國內地
產業會怎走去。像黃奇帆這樣一個重量級的要員，不會不知道講話的分寸、輕重。
他這一講應不是發牙痕、博眼球，而是意有所指，肯聽的人，會提早知悉中央政策劍指所向
。中央要宣示劍指，是做預期管理，之後應有連串的內部學習，政策形式，才推出政策，即今時
的１６條，總沒有人估這１６條是中央前晚才拍腦袋出來的吧！
中央要處理（不是救）樓市，是自兩年前恒大（０３３３３）出事，劉鶴在北京晤一眾地產
公司主腦而慢慢形成出來。歷史上金融危機莫不因樓市爆煲而起，中國這次樓市泡沫，在中國而
言有其必然性。筆者在１０月５日：《回顧內房業發展》及１０月６日：《內房有幾壞》講過了
，而在１０月３日就有文：《今後內房的新常態》講及，這其實是黃奇帆講及，筆者引述而已！
《回顧內房業發展》Ｌｉｎｋ：ｈｔｔｐ：╱╱ｗｗｗ﹒ｅｔｎｅｔ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ╱ｗｗｗ╱
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《內房有幾壞》Ｌｉｎｋ：ｈｔｔｐ：╱╱ｗｗｗ﹒ｅｔｎｅｔ﹒ｃｏｍ﹒ｈｋ╱ｗｗｗ╱ｔｃ
╱ｌｉｆｅｓｔｙｌｅ╱ｗｅａｌｔｈ╱ｃｋａｓｈｅｋ╱８０６９２
《今後內房的新常態》Ｌｉｎｋ：ｈｔｔｐｓ：╱╱ｓｐｅｃｉａｌｉｓｔ﹒ｈｋｅｔ﹒ｃｏｍ
╱ａｒｔｉｃｌｅ╱３３６７７８５╱
＊內房肯定回不去２０２０年前＊
昨日中央提出的１６條，基本上離不開了上述三文的大旨，但１６條之後，你該怎買內房？
你不細看黃奇帆講過乜（筆者認為是中央指向，借黃奇帆口說出），就怕會錯意。
１６條是減肥套餐，是保住不減出個禍來，絕不是增肥餐單。２０２０年前的內房業是肯定
回不來了，回來的是內房新常態。
下為１０月３日《今後內房新常態》一文：
今後５年、１０年，中國房地產開發的新常態、房產商運行方式的新常態就應該出現５個調
整。
第一個調整：全世界的房產商、歐美的房產商負債率沒有超過５０％的；香港的房產商全部
的負債率不超過４０％；中國到了８０％、９０％，是過去這個「三高」：地價、房價、市場需
求量，２０年翻四番；一旦這個需求沒有了，它們就會進入到一個新常態，負債率得降下去。從
９０％到８０％；到７０％，５０％，甚至４０％，也就我們現在的三條紅綫，負債率不高於
７０％是因為它們都在８０％、９０％，我們提到了７０％；等到它們自己一旦要降下來，
７０％我擋不住它，它自己往５０％、４０％降了，這是第一個。
第二個：高地價地買地，大樓盤的造房，做了大量的庫存的，這種狀態會收斂，會實事求是
地根據市場需求，結構性地來開發。
第三個：就是房地產發了瘋地跨界，又搞金融，又搞商業，又搞工業，又搞製造業，覺得房
產商賺了錢以後，就可以到處去搞的，只要術業有專攻，他們就不再胡鬧了。這個方面也會收斂
。
第四個：房地產亂生子公司。房產商多如牛毛，這個狀態會減少。中國房產公司獨立法人有
９萬個，那麼我們９億城市人口，１萬人就有一個，而整個美國的房產公司法人登記的、造房子
的、開發房子的開發商，沒超過５００個！那麼我們的開發商比全世界開發商加起來還多。以後
實際上，中國房產商用不到這麼多，有一萬個也不得了。所以今後１０來年，９萬個變１萬個，
法人登記類不斷註銷，有的是倒閉，有的是自己轉行關閉等等。
第五個：房產商的賣房，就不是造１００萬賣１００萬的大周轉，以後就可能變成了造５０
萬，其中２５萬是商品房賣掉，２５萬是商業性的租賃房，就變成商租、長租公寓銷售（即本金
需求很大）。恰恰是商租兩用（銀行會支持的），它就變成了負債率下降了。那是甚麼概念呢？
一旦是租賃，它的租金就可以去發ＡＢＳ（資產支持證券化）債券，就是叫ＲＥＩＴｓ（房地產
信託投資基金）。ＲＥＩＴｓ債券一發，資本市場的債券資本就來了，覆蓋它一半的資本。然後
銀行貸款，造房子、買房子，又產生一半資本，反而變成了一個均衡。這５個變化，會是今後房
地產常態的經營狀態，所以你一點不要擔心，這一次房地產陣痛，恰恰是中國房地產發展到了這
一步必然帶來的一個拐點。
拐點過後是房產商良性循環的開始，而且這個開始不僅僅是靠政府約束，政府約束是個導向
，政府哪怕拼命約束房地產商，房產商還是５個炒，５個大周轉，到了土壤轉軌的時候，他自己
就會轉到我剛才說的５種狀態，政府在旁邊有正常地進行引導，這個時候真正房子拿來住而不是
這麼炒。土壤一到位，今後１０年的房地產狀態，就進入良性循環狀態，沒有這樣一次痛苦的陣
痛，房產商的行為方式是轉不過彎來的。
第一，每年向房地產的投資會大幅像今時的一年１７億平方米，以後可能一年１０億平方米
，建設量下降，它一年一年消減。
第二，房價會下調。之前１５年、２０年房價翻三番，地價往上漲，現在到頭了。不往上漲
，或者以後１０年也會往上張，但是每年上漲的幅度，低於ＧＤＰ增長率；跟以前５年翻一番，
１０年翻兩番，這個勢頭就拐過來了。我並沒有說它５年跌一半，１０年跌兩半，沒有這個概念
。因為房產總有折舊，折舊的話，我們如果有５５０億平方米，每年折舊２％或１﹒５％，差不
多折舊就是１０億平方米。你不要去造２０億平方米。這個時候形成的可循環的、持續的狀態，
就是以折舊狀態為平衡。
宏觀來說，有個大體平衡，是會平衡的。我們現在對眼下房產商崩盤也好，或者有些爆雷也
好，由於房地產的形勢出現了拐點，他怎麼適應？一下子怎麼辦？大體上應該這麼說：
第一，房地產是支柱產業，它差不多佔ＧＤＰ ５％到１０％的分量，增長可以影響你
１０％，負增長也影響你１０％，一上一下，就是２０％。所以說，房地產是支柱產業，要穩定
；
第二，房地產也是民生產業。中國老百姓財富６０％是房產，也該穩定；
第三，房地產是半金融企業，因為裏面涉及大量的按揭貸款，它崩盤的話，對金融機構也是
問題；
第四，房地產還和大量的供應鏈上的工業企業有關係。他是龍頭產業，帶動幾十個工業的銷
售、產品、消費品，這又是一個方面。
＊重組是危機解決方法＊
從這個意義上講，追求房地產業績穩定，不大起大落，就是在限制土地價格、房產價格、建
設量、炒作翻番。對政府來說，當下對這些有困難的房產商，不是簡單的要去救，一旦它要崩盤
，它的債務實際上進入了破產重整保全，它的資產不是房產商的，而是債權人的，這個債權人包
括銀行、非銀行或者老百姓，集資款的債主，也包括老百姓。買了按揭貸款的房子，還沒拿到房
子，他也是個債權人；還有許多施工隊，施工欠款。如果簡單讓它破產，造成社會震盪，所以怎
樣使得它軟著陸，就要用重組的辦法。
重組是一切危機中，危機解決重要的軟著陸的一種方法。重組有５種方法：
第一，大型房產商、出了問題的房產商自救，自我重組，壯士斷臂，保全最主要的一個機體
，不是將整體癱瘓；
第二，優勢的房產商、沒出問題的房產商去收購兼併，重組出了問題的房產商；
第三，國有資本運營公司拿出資本金，成為戰略投資者，入股到那些優勢房產想去收購兼併
；
第四，地方政府也可以拿出一定的錢，把過去１０年、５年批租給房產商的地，根據現在的
市場行情，打個折回購；
第五，房產商庫存的房屋，政府也可以回購一部分，回購的中低端的，成為保障房；中高端
的，成為人才房。
總之，五管齊下，穩住局面，透過這５個渠道進行重組的時候當然要資金，這種資金，國家
可以有專項債，或者專門的貸款，這種債務不放在三條紅綫裏，算體外循環，平穩落地軟著陸。
房地產也好，政府的調控方式也好，都會隨著新形勢，進入良性循環的狀態。
以上不是筆者意見，而是前重慶市長黃奇帆於今年３月接受《財經》雜誌訪問時表述的。
話黃奇帆有幾多斤両？如你細心留意，最近阿爺調整內房業的措施，跟上文是否有所契合？
筆者估阿爺會在２０２４年或之前，理順內房這個信貸周期危機（甚麼是信貸周期危機？見
昨文－－《何處是底》）。
因此，由現在至２０２３年中，可以留意下有哪些內房可以入些貨。甄選條件？
（１）債務一定要在三條紅綫之內，但最好是在５０％、４０％；
（２）主做房產業，不要搞其他行業；
（３）庫存不過大，可以一、兩年內銷完的；
（４）能成功地推出商租、長租公寓的；
（５）能成功地發行ＲＥＩＴｓ。
上述５個條件，以第（１）個最最最重要。當然，建樓質素要好是不用說的。
《資深投資者 石鏡泉》
（投資涉風險，每投資者承受風險程度不一，務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。）
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