勁一專欄 - 諗sir 2022年11月7日
80後夫婦月入9萬「按爆」層樓 再用100萬買樓收租：4招激勵AA自動搵筍盤！
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讀者何先生：你好！本人和太太兩個人（38歲）月入約90,000元，太太55,000元；本人35,000元，現住港島區柴灣私樓，借九成連按保，現時剩餘約440萬元按揭貸款，手頭現金約有100萬元。
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明年想和太太在港島東區買多一間樓收租，主打細單位3xx平方呎，樓價約500萬元。
請問本人下一步該如何做？ （一）應該將目前層自住樓轉到本人名下，用太太名買多一層出租？ （二）用本人名買出租樓？ （三）除港島北角區外，荃灣都想考慮，不過因為一直住在港島區，請問有無其他推介？
首先讀者將柴灣私樓估價，看看能否甩按保。甩保可降低風險，或好似外間有些人將原本自住樓偷雞出租，而再以高成數買下間自住，那就用最少首期成就一生二宅。
當然外面那些人應有考慮過風險，同時參考之前不同個案，做好一定措施。人做你做，人地睇地圖戴埋頭盔入場；而你就直入工地博好彩，最終出事屬正常的。
（圖片來源：政府新聞網） 將自住樓按爆增資金
另外，亦可考慮將柴灣私樓按爆，增加資金才去買第二間樓。
例如物業市值700萬元，而欠款440萬元，按爆可獲120萬元（700萬x80%-440萬元）；而太太單人借貸力為453萬元（35,000×50%÷10,000x
2.59*）。
考慮到太太借貸力借盡只有453萬元，如要先生擔保，理論上，借貸力可共用為（55,000+35,000）÷10,000×50%x2.59*＝1,160萬元。
然而筆者要知道讀者成盤數，才能有更好籌劃。
至於再買下一間樓，主要睇有升值潛力單位及買入價有水位， 至於買家熟不熟當區並非考慮因素。以下整個由搵到、得到筍盤的過程，可給讀者參考。
（一）經紀要有脈絡有盤而又肯給閣下； （二）中途不要走漏風聲； （三）簽單要見機行事，亦令買家和業主舒服，即場識執生的經紀很重要； （四）通常肯筍賣的盤或本身有些少瑕疵，要有團隊幫閣下從不同角度去判別瑕疵，而不影響物業價值。
說回自己，做齊上面事項的經紀，筆者不只付足傭金，更付凸傭金。
（圖片來源：政府新聞網） 題外話，有次筆者在又一村作客，去uncle家欣賞錦鯉，當然有提及買樓問題。Uncle更分享了不少他買樓的趣閒，例如盤主點「護盤」，又或如何用新入行的經紀和業主打破僵局。
一切行內資訊，都是從買賣到付傭金，一次又一次增加自己和經紀的信任，經紀亦會投桃報李，令uncle愈賺愈多。有機會撰文再詳談。
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圖片來源：政府新聞網、[email protected]
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