農曆年前後，我們《胡．說樓市》團隊跟進了「灝景灣多收20年管理費」報道。可能有部份讀者沒有追看我們YouTube頻道內容，未必知道詳情。內容是管理公司由2002年起，多收部份期數業主管理費，而背後跟計算基準出錯有關，因為由該年起，屋苑管理公司使用「建築面積」，而非按公契規定的「管理份
數」來計算管理費，導致數目有出入。
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我們的報道較其他傳媒遲出街，主要因為編輯部花了些時間整理不同案例。當中不少案例都指出，業主「默許」了不按公契繳交管理費的行為，故要追討多繳管理費並不容易。今次寫這篇專欄，純粹因為在整理案例中，我們發現不少屋苑有同樣問題，可能大家無為意，而一直「默許」多交管理費，希望大家都留意一下。
站在小業主立場，無端多繳管理費，絕不是味兒，但為何過往法庭判例會認為業主「默許」不按公契來計算應繳管理費，故沒有追溯權? 其中一個理據是說，因業主只要細閱公契便會知道該計算方式跟公契不相符，故業主沒有出聲反對，形同「默許」。
然而，我不太認同這種說法。
以往我們外出拍攝二手放盤或新盤，多數會問及管理費多少，而得到回覆多數也是「每呎XX元」。《一手住宅物業銷售條例》生效前，當時市場對新盤樓書未有太嚴格規管，部份新盤會列出「預算管理費」開支一項，並多數以「每呎XX元」來表達。當然我們不排除屋苑本就以「管理份數」來計算管理費，只是發展商為方便買家理解，而轉化成「每呎XX元」來表述；但如看到如此表述方式，普羅市民會傾向理解管理費用以「建築面積」來計算。至於《條例》生效後，樓書就再沒有披露「預算管理費」資料。
直至《一手住宅物業銷售條例》實施前，因市場慣用「建築面積」賣樓，除非刻意標明用「管理份數」作管理費計算基礎，否則以「建築面積」計算管理費，大眾也覺得理所當然。
今次涉事的「灝景灣」，管理公司在2002年制定預算案時，業主委員會建議管理費由每呎建築面積1.4元下調至1.3元，業委會看似已默許以「建築面積」為基準徵收管理費，但這論點又能否成立?
姑勿論業委會討論是否具法定效力，但業主委員會的組成，本身就是一班熱心居民自發組成。他們或許較一般住戶熟悉屋苑的情況，但對公契的認知程度肯定不及管理公司多。
在過往的法庭判例中，法官指若業主採取合理方法查閱公契，便可以知道繳交管理費的方式跟公契計算不同，故住戶不能以「不知道公契內容」為由，否定默許管理公司用不正常方式徵收管理費。這顯然是把市民與具有專業資格的管理公司放在同一把尺量度，但這樣又是否恰當?
既然管理公司具備專業資格，在面對業委會要求把管理費由每呎建築面積1.4元下調至1.3元時，為何會坐視不理、照單全收業委會意見? 而非馬上提出意見糾正，表示做法不符合大廈公契呢?
「灝景灣」個案誰是誰非，可能最後還要交由法庭定斷，但鑑於不少屋苑也面對同一問題，實在值得大家花多一點時間，看看自己有否多付冤枉錢。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
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