【羅是揚專欄】房住不炒 VS 適時調整？
【羅是揚專欄】房住不炒 VS 適時調整？
自從恒大地產（3333）早前自爆，指公司欠債達到舉世嘩然的2.4萬億人民幣後，內房債務憂慮再度成為市場風眼。內房債一直是內地經濟的隱性地雷，中央當然知道問題所在，但由於欠債規模深不見底，若任由自爆，隨
時影響到其他行業、甚至是銀行體系。這幾年中央所採取的策略，一直都是慢性引爆 ------ 利用行政手段，在風險可控的情況下，逐少披露壞消息及撇賬，從而減低對市場的衝擊，而一直以來也算是行之有效。
然而2.4萬億人仔的負債規模也實在太震撼，這金額已與俄羅斯及阿根廷等國家的外債金額相若，難怪恒大亦隨即被網民譏笑為「負」可敵國。恒大永不獨行，因為負債的內房企業，多到數不清。正當市場面對恒大債務已經消化不良時，竟然再有內房，而且是國企級別的遠洋集團（3377），宣布由於流動性問題，未必能兌付債券本息。遠洋市值不大，對市場影響理論上有限，但連具國企背景的房企都面對融資困難，大家難免會聯想，民企內房要獲得銀行授信的難度有多高。象徵意義大於實際影響，內房板塊隨即急挫，所呈現的已經是信心問題。
官方不是沒有嘗試緩解，像官媒《經濟日報》已經隨即發文，指房企一兩筆債務逾期，不應該渲染作「爆雷」，應該留點時間讓企業自救；但市場恐慌情緒蓋過官媒聲量，內房股跌勢未止。不知是不是要維穩，原定月底召開的中央政治局會議亦突然提前幾日舉行，會議釋出對不同行業的最新看法。市場最關注的，自然是對房地產政策的調整及解讀。
中央在過往每提及房地產市場，「房住不炒」一向是金科玉律，就算將之放入《習語錄》也毫不誇張；然而今次會議竟然沒有再提這四個字，反之提出「市場供求關係發生了重大變化」，但變化了甚麼呢？官方發布並無提及，但最可圈可點的，卻提出要「適時調整優化房地產政策」，隨即引發市場對放鬆房地產政策的聯想。
三年疫情，經濟就算未算重創，但負面影響總是有的。對當局管治來說，內房欠債不重要，內房樓花最終能否交付，才是最重要，因為交不到樓，就有機會引起民眾不滿；民眾不滿，就有機會影響社會穩定。然而這又是一個循環，要保到交樓，首先房企要有錢開工，但負債纍纍借貸不易，加上房企買地起樓一向靠槓桿，如何獲得新資金以確保舊工程可動工，就是這條資金鏈的源頭所在。
最快獲得資金的方法，自然是再賣樓花，但又會因此欠落更多未交付的單位，只是將問題再滾存；不過衡量風險，當然是先解決埋身問題，再處理未來難關，因此個別城市「隻眼開隻眼閉」式的放鬆樓市政策，過去幾年不時都有聽聞，目的就是吸納新資金，先達成「保交樓」的目標。只不過今次政治局會議的意外之處，在於是官方暗地裡改變定調，所以才引起市場無限遐想，並帶動股價已跌得不能再低殘的房企，可以在周二單日反彈一兩成。
不過負債問題，是否真的單靠中央改變立場就可逆轉？如果保交樓才是目的，如何確保放鬆樓市政策後、房企賣樓後所得的資金，會不會大部分都投放在項目動工上？動土需要錢，償付債券到期利息亦需要用錢，如果資金只有一注，兩者相比，應該是兌息還是先復工？更進一步，像恒大的巨額負債，拖欠承建商等金額極龐大，就算新資金有助清還欠款，人家肯不肯再在未肯定未來能不能找數的情況下，再來先開工後收數？
不少分析都認為，由「房住不炒」到「適時調整」，是政策風向的轉變，但細思兩者之間，其實並不一定是對立。「房住不炒」的宗旨，是確保樓價不要過高，不要超出普羅大眾的承擔能力，令老百姓最基本也能達到「有瓦遮頭」的生活水平。至於「適時調整」，則是指要動態跟從供求，改變現時的樓市政策，但不代表會任由樓價飆升，更沒有說要協助房地產銷售回升，因為最終要實現的，依然是「樓是用來住」的目標。更進一步想，誰說「適時調整」的，一定是與買賣樓房相關，例如首付、印花稅等措施，難道調整的不能是銀行授信、借貸予房企的限制？又或規定內房融資所得一定要有若幹比例用作項目動工？這一樣可以保到交樓，但卻是與樓價走勢相連性較低的措施。「適時調整」並不代表放棄「房住不炒」，更不代表樓市政策會放鬆。
至於內房債，不要抱著它們有朝一日能還清欠款的希望。欠債最多、最著名的幾間房企，可以變賣而又值錢的資產，能賣的已賣了大部分，有些則是想賣也賣不了，就像世茂（0813）月初流拍、原本計劃興建摩天地標大樓的深圳地皮，即使大劈價也無人問津，內地可沒像N年前海航財困，依然有愛國愛港的四叔，明知蝕硬，也願意以高價硬接啟德地皮，為國捐軀。即使仍有尚未變賣的資產，如恒大旗下的恒大物業（6666）及恒大汽車（0708），不是他們沒有價值，而是就算按市值賣到幾百億，對比2.4萬億的欠債，所得只是杯水車薪，又幫到幾多？
說到底，如果內地經濟好轉，用家願意入市買樓，銷售樓房所得的新錢用作清還舊債，房企倒不是沒有自救機會，但既然當局要嚴控樓價，你說當權者寧願要內房負債，抑或讓民眾接火棒？極粗略的計法，就當將恒大2.4萬億的債項四捨五入，變成了2萬億；就當不計利息，每年還債500億元，歷時也需40年。領導人可以繼續深受人民愛戴，但許家印能否有命等到那一天，也實在難說得很。
羅是揚
【羅是揚專欄】房住不炒 VS 適時調整？
自從恒大地產（3333）早前自爆，指公司欠債達到舉世嘩然的2.4萬億人民幣後，內房債務憂慮再度成為市場風眼。內房債一直是內地經濟的隱性地雷，中央當然知道問題所在，但由於欠債規模深不見底，若任由自爆，隨時影響到其他行業、甚至是銀行體系。這幾年中央所採取的策略，一直都是慢性引爆 ------ 利用行政手段，在風險可控的情況下，逐少披露壞消息及撇賬，從而減低對市場的衝擊，而一直以來也算是行之有效。
然而2.4萬億人仔的負債規模也實在太震撼，這金額已與俄羅斯及阿根廷等國家的外債金額相若，難怪恒大亦隨即被網民譏笑為「負」可敵國。恒大永不獨行，因為負債的內房企業，多到數不清。正當市場面對恒大債務已經消化不良時，竟然再有內房，而且是國企級別的遠洋集團（3377），宣布由於流動性問題，未必能兌付債券本息。遠洋市值不大，對市場影響理論上有限，但連具國企背景的房企都面對融資困難，大家難免會聯想，民企內房要獲得銀行授信的難度有多高。象徵意義大於實際影響，內房板塊隨即急挫，所呈現的已經是信心問題。
官方不是沒有嘗試緩解，像官媒《經濟日報》已經隨即發文，指房企一兩筆債務逾期，不應該渲染作「爆雷」，應該留點時間讓企業自救；但市場恐慌情緒蓋過官媒聲量，內房股跌勢未止。不知是不是要維穩，原定月底召開的中央政治局會議亦突然提前幾日舉行，會議釋出對不同行業的最新看法。市場最關注的，自然是對房地產政策的調整及解讀。
中央在過往每提及房地產市場，「房住不炒」一向是金科玉律，就算將之放入《習語錄》也毫不誇張；然而今次會議竟然沒有再提這四個字，反之提出「市場供求關係發生了重大變化」，但變化了甚麼呢？官方發布並無提及，但最可圈可點的，卻提出要「適時調整優化房地產政策」，隨即引發市場對放鬆房地產政策的聯想。
三年疫情，經濟就算未算重創，但負面影響總是有的。對當局管治來說，內房欠債不重要，內房樓花最終能否交付，才是最重要，因為交不到樓，就有機會引起民眾不滿；民眾不滿，就有機會影響社會穩定。然而這又是一個循環，要保到交樓，首先房企要有錢開工，但負債纍纍借貸不易，加上房企買地起樓一向靠槓桿，如何獲得新資金以確保舊工程可動工，就是這條資金鏈的源頭所在。
最快獲得資金的方法，自然是再賣樓花，但又會因此欠落更多未交付的單位，只是將問題再滾存；不過衡量風險，當然是先解決埋身問題，再處理未來難關，因此個別城市「隻眼開隻眼閉」式的放鬆樓市政策，過去幾年不時都有聽聞，目的就是吸納新資金，先達成「保交樓」的目標。只不過今次政治局會議的意外之處，在於是官方暗地裡改變定調，所以才引起市場無限遐想，並帶動股價已跌得不能再低殘的房企，可以在周二單日反彈一兩成。
不過負債問題，是否真的單靠中央改變立場就可逆轉？如果保交樓才是目的，如何確保放鬆樓市政策後、房企賣樓後所得的資金，會不會大部分都投放在項目動工上？動土需要錢，償付債券到期利息亦需要用錢，如果資金只有一注，兩者相比，應該是兌息還是先復工？更進一步，像恒大的巨額負債，拖欠承建商等金額極龐大，就算新資金有助清還欠款，人家肯不肯再在未肯定未來能不能找數的情況下，再來先開工後收數？
不少分析都認為，由「房住不炒」到「適時調整」，是政策風向的轉變，但細思兩者之間，其實並不一定是對立。「房住不炒」的宗旨，是確保樓價不要過高，不要超出普羅大眾的承擔能力，令老百姓最基本也能達到「有瓦遮頭」的生活水平。至於「適時調整」，則是指要動態跟從供求，改變現時的樓市政策，但不代表會任由樓價飆升，更沒有說要協助房地產銷售回升，因為最終要實現的，依然是「樓是用來住」的目標。更進一步想，誰說「適時調整」的，一定是與買賣樓房相關，例如首付、印花稅等措施，難道調整的不能是銀行授信、借貸予房企的限制？又或規定內房融資所得一定要有若幹比例用作項目動工？這一樣可以保到交樓，但卻是與樓價走勢相連性較低的措施。「適時調整」並不代表放棄「房住不炒」，更不代表樓市政策會放鬆。
至於內房債，不要抱著它們有朝一日能還清欠款的希望。欠債最多、最著名的幾間房企，可以變賣而又值錢的資產，能賣的已賣了大部分，有些則是想賣也賣不了，就像世茂（0813）月初流拍、原本計劃興建摩天地標大樓的深圳地皮，即使大劈價也無人問津，內地可沒像N年前海航財困，依然有愛國愛港的四叔，明知蝕硬，也願意以高價硬接啟德地皮，為國捐軀。即使仍有尚未變賣的資產，如恒大旗下的恒大物業（6666）及恒大汽車（0708），不是他們沒有價值，而是就算按市值賣到幾百億，對比2.4萬億的欠債，所得只是杯水車薪，又幫到幾多？
說到底，如果內地經濟好轉，用家願意入市買樓，銷售樓房所得的新錢用作清還舊債，房企倒不是沒有自救機會，但既然當局要嚴控樓價，你說當權者寧願要內房負債，抑或讓民眾接火棒？極粗略的計法，就當將恒大2.4萬億的債項四捨五入，變成了2萬億；就當不計利息，每年還債500億元，歷時也需40年。領導人可以繼續深受人民愛戴，但許家印能否有命等到那一天，也實在難說得很。
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