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2023年7月28日 星期五

AM地產專欄 - 李峻銘 2023年7月28日

AM地產專欄 - 李峻銘 2023年7月28日


北部都會+明日大嶼 土地稀缺,此情不再
北部都會+明日大嶼 土地稀缺,此情不再


明日大嶼有計劃鐵路通往前海,再通過廣深第二高鐵經過深圳,聯通廣州及東莞。(資料圖片)

7月13日立法會通過了2022年發展(城市規劃,土地及工程)草案,此草案在2022年12月9日才刊憲首讀,經過6個

月時間就能通過,效率比過去高很多!此法憲包含城市規劃、土地回收、填海造城、鐵路工程等主要法案,目的是壓縮造地時間,加速發展。

筆者在讀書年代,書本上香港經常被形容為地少人多,土地缺乏,所以樓價高企!但事實上,在香港近1111平方公里的土地上,只有24.7%被開發,而住宅發展只有低至7%,遠遠落後於新加坡的14%,倫敦的33%及紐約的34%。實情是香港從來不缺乏土地,只是極少土地能夠被發展造屋,當中發展經歷的程序非常冗長及複雜,今次改革乃是一個好的開始!

另外一個土地使用率偏低的原因,是與深圳連接的新界北部,有大量閒置土地,以往這被視為邊界,距離市中心又遠,自然缺乏發展機會。林鄭政府在最後一屆的施政報告提出北部都會區的發展計劃,透過發展正式與深圳「同城化」。香港與深圳都是大灣區的龍頭城市,若能透過北部都會區令兩者之間互補不足,便能為香港的發展踏上新的台階!例如北部都會區能夠提供大量土地,供大灣區企業成立科研中心,當有足夠的經濟活動,就能帶動就業及基建。不過北部都會區當中有不少私人土地,在收地及規劃過程中,必會遇到不少挑戰。今次法例的通過,正好協助加快各項流程。雖然如此,政府估計仍需20年才可以見到雛型!



20年時間仍然是一個非常長的日子,當中的變數也多!明日大嶼卻剛剛相反,土地是填海而來,完全可以控制在政府手裡,估計2024年就可以開始填海,2032年就可以有居民搬入,時間上可以彌補香港中期需要。也因為明日大嶼提供了部分土地,能協助北部都會區在收地上的談判能力,兩者可謂息息相關,互相補足!再者,明日大嶼也有計劃鐵路通往前海,聯通深圳,再通過廣深第二高鐵經過深圳,聯通廣州及東莞,大灣區三個龍頭城市都能夠快速地聯通起來!

所以筆者認為北部都會區及明日大嶼兩個大規模發展計劃,都應該同時上馬。除了徹底解決土地開發不足的難題外,也能夠聯通深圳及廣州,對大灣區發展大有裨益,可謂一石二鳥!

AM地產專欄 - 李峻銘 舊文
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