施永青 am730C觀點 - 施永青 2023年10月3日
內地樓市在九月份有所改善
內地樓市在九月份有所改善
內地樓市在九月份有所改善
經過一連串的政策調校，內地樓市終於在九月份出現像樣一點的反彈。一二手市場的交投量都大幅上升，以我們公司在內地的傭金收入計，九月份的收入比八月份增加了百分之五十有多。
出現這麼高增幅的原因，除了比較的基數低之外，還因為一連串的政策開放。這些政策，有些是全國性統一實施的，如「認房不認貸」政策；有些則是因地制宜的，如在一定程度上放寬了「限購」與「限價」的程度。
「認房不認貸」政策的主要受惠者，是那些已經還清了銀行貸款的買家。以前是只要你有貸款買樓的記錄，不管貸款是否已經清還，也當你已經享用過首置者的貸款優惠。「認房不認貸」政策落實後，那些已還清貸款的人，就可以如首次貸款一樣，可以享受低息與低首付(即高成數按揭)的優惠。
這個放寬「限貸」措施，令很多之前嫌息率高或首期要求太多而沒有入市的人，變得更願意入市，流入市場的資金於是大幅回升。
此外，很多城市還在一定程度上放寬了「限購」的政策。有些放得較鬆的，竟讓沒有當地戶籍的人也一樣可以在當地買樓；有些則把撤銷「限購」的範圍局限在140平方米(約1,500平方呎)的非剛需樓宇內。這類政策都在一定程度上利用了社會上的閒置資金，去接替那些被套牢的銀行資金與企業資金，令經濟可以及早恢復正常運作。
在眾多措施中，效果最為明顯的，是「限價」措施的放鬆。這點確令人事前有點意想不到。
所謂限價措施，是政府為了防止樓價大起大落，而要求開發商按政府認為合理的指導價格來開盤賣樓。如果政府認為開發商要價太高，會影響民生，可以不許開發商高價賣樓；另一方面，如果政府認為開發商要價太低，會影響市場信心，亦可以不許開發商減價賣樓。
結果，政府的指導價常與市場脫節，嚴重扭曲市場，令開發商無所適從。在政府的指導價訂得太高的地方，開發商的樓根本賣不出；開發商想減價賣樓，也不容許。導致開發商陷入財困，而老百姓亦失去買平樓的機會。
在政府的指導價訂得太低的地方，開發商覺得吃虧，寧願押後開盤的時間，希望等政府撤限的時候才開盤。現在他們等到了。我們上周在某一線城市開了一個豪宅盤。原先，由於政府限價只能賣11,000元人民幣(下同)一平米，開發商嫌平，不願意開盤；現在政府不設限了，開發商才決定以13,000元一平米開盤。首批二百多個單位很快就一掃而空。開發商於是加價至15,000元一平米再推，竟一樣可以賣出了大部分單位。
至於那些之前因指導價過高而賣不出的樓盤，由於政府不再設限，開發商紛紛減價至市場可以接受的程度，銷情自然大增。
政府今次在「限價」上的放寬，毫無成本，效果卻十分明顯。九月的交投量上升，很多都由此而起的。
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