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2024年6月24日 星期一

說樓解按 - 王美鳳 2024年6月24日

說樓解按 - 王美鳳 2024年6月24日


優化居屋按揭 活化居二市場 (三)
優化居屋按揭 活化居二市場 (三)


居者有其屋計劃已推行逾45年,對於一些較高樓齡屋苑,又或若買家已不能獲銀行批足所需按揭成數,現亦可選擇透過按揭保險計劃申請高成數按揭,對於$1,000萬或以下單位(居二成交之樓價主要是$1,000萬以下),按揭成

數同樣高達9成(白表)及9成半(綠表),按揭年期長達30年;但當中需符合按保準則及支付按揭保險費。對於憑藉按揭保證期的單位,一般而言,銀行對於入息證明要求是較寬鬆;但對於按保申請,借款人需提交足夠入息證明以符合供款比率上限要求、按揭成數超過8成之申請人需為固定受薪人士。



若果銀行發現借款人已有按揭在身,例如已是另一物業的擔保人,即使是憑藉按揭保證期的單位,銀行仍需將按揭成數扣減一成,並按二套房按揭準則將供款佔入息比率上限由50%降至40%,若透過按保則有機會借足按揭成數,但保費會相對調高。透過按保計劃申請居二按揭,其實亦有樓齡的限制,樓齡與還款期總和以75年為上限,換句話說,若樓齡已超出45年,按揭年期亦未必足30年。

由於居二市場物業屬於資助性單位,有別於私樓,按保借款人可享有明顯較大的按揭保費折扣。對於樓齡仍處35年或以下之單位,白居二申請9成按保可享90%保費折扣,綠表買家申請9成半按保則可享70%保費折扣。舉例,假設白居二買家購入一個樓價$450萬之居二單位,首次轉讓日期距今及樓齡是35年,選用按保申請「930」(9成按揭及30年還款期),以保費折扣高達90%計,按揭保費由2.34%$94,770減至$9,477,對比相同樓價之私樓按揭保費$87,480,保費開支實則已獲大幅度減少。樓齡高於35年的保費折扣則逐步遞減,白居二申請9成按揭為例,樓齡超過40年至45年之保費折扣降至30%,樓齡超過45年至50年之保費折扣再降至5%。



受惠政府優化資助性房屋的按揭配套,居二市場釋放大量實際可供選擇的單位,減輕買家的首期及上會負擔,有利促進資助房屋市場的流轉量,提高計劃的實質成效。然而,買家應注意銀行之間對於資助性房屋的審批準則有所不同,入市前可先作查詢。

說樓解按 - 王美鳳 舊文
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