為何說住宅樓市會在2025年見底回穩
為何說住宅樓市會在2025年見底回穩
為何說住宅樓市會在2025年見底回穩
近日在網上唱淡樓市的人相當多。由於愈是悲觀的論調，吸引眼球的能力就愈強；很多網上KOL於是都一窩蜂地加入唱淡行列，且言論愈來愈誇張。有人竟預期今年樓市會跌
三成，仍一樣被人們認為是高論，並到處轉發。
其實，作這類預期的人，大都對市場沒有多大的認識，又不願意花心思去看一下公開的統計數字，他們只是拍一下腦袋，就憑空去胡作預測，命中的機會接近是零。
為甚麼說2025年住宅樓價跌兩成的機會接近是零呢？我在房地產市場打滾已接近半個世紀(逾48年)，見過的房地產周期共4個。我發覺每個周期都有一個共同的特色，就是跌市都是頭一年跌得最急，然後跌幅慢慢收窄，逐步找到支持位，樓價於是見底回穩，逐步走出低谷。幾乎每一次跌市都是先急跌，然後跌勢放緩，再慢慢企穩，沒有一次例外。
今次跌市是2022年因美國加息而觸發的，當年的中原城市領先指數，由184.55點跌到156.77點，跌幅達15%。2023年，樓市繼續下跌，跌幅卻大大收窄。中原城市領先指數從156.77點下跌到147.21點，跌幅只有6.1%。2024年，樓市作進一步下跌，中原城市領先指數由147.21點下跌到137.64點，跌幅亦不過6.5%，反映樓價正在尋找支持位。很難想像，樓價會在這種情況下突然惡化，2025年的跌幅竟達兩成？比跌勢開始的頭一年(2022年)還要多33.33%？
歷史上的跌市，都是頭一年跌得最慘，跌幅最大。我看不出今次出了甚麼特殊的情況，令跌市的第四年的跌幅竟比第一年還要大？所以我才認為住宅樓市在2025年跌兩成的機會幾乎不存在。
此外，經驗還告訴我，在樓價見底前，先出現的會是交投量見底。在大部分情況下，交投量見底時，樓價已與市底的價錢相差不遠。
我手上剛好有一份土地註冊處與地產有關的買賣合同統計數字，2021年樓價創新高時，當年共有93,133宗買賣合約登記；2022年跌至只有59,619宗登記，2023年進一步下跌至58,035宗；但2024年卻反彈到67,979宗，增幅達17.13%。
這次交投量的增幅十分明顯，顯示現水平的樓價已在很多人的負擔水平之內，所以即使樓價仍在緩緩下跌，仍無阻有足夠的用家冒險入市買樓。
此外，從中原自己的租買交易比例數字來看，選擇買樓的人在增加，選擇租樓的人卻在減少。2023年中原促成的住宅樓宇交易中只有28.3%是買賣，有71.7%是租賃。到2024年，買賣的比例升至33.3%，而租賃的比例卻降至66.7%。這是對後市正在恢復信心的好現象。否則，人們會為了迴避樓價下跌的風險，轉買為租，而不是轉租為買。因此，預期住宅樓價在2025年再下跌三成的說法，根本是無稽之談。
施永青 am730C觀點 舊文
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