銀行對樓宇按揭宜採取逆周期政策
銀行對樓宇按揭宜採取逆周期政策
銀行對樓宇按揭宜採取逆周期政策
商業樓價自高位回落後，銀行只好按既定的政策，對貸款者的抵押品作重新估價；如果銀行提供的按揭成數不變，銀行就必須調低批予貸款者的金額，以減少銀行的風險承擔；那銀行就必須向貸款
者call loan，即追補差價。
這是銀行維護自身利益，預防風險失控的合理做法，無可厚非。問題是這樣做會導致惡性循環，令社會進入信貸收縮，向下的螺旋效應可能無法制停，經濟因而進入衰退，社會的代價很大，銀行自己亦難逃劫數。
原因是商業樓宇的投資者，大多會利用財務槓桿，以擴大自己的收益。一些進取的投資者，更會借得很盡。身邊的現金有限。一旦銀行call loan，唯有出售部分手上的物業，以維持銀行要求資產佔債務的合理比例。
這會導致市場上突然多了一批急於出售的商業樓宇，樓價難免再出現進一步的回落，觸發銀行新一輪的“Mark to market”的需要，call loan的金額會進一步增加，叫貸款者更加應接不來。負面的連鎖反應因而一發不可收拾。
銀行對抵押品的估價必須跟貼市場。這是金融管理機構對銀行的風險管理的正常要求，銀行必須合規。然而，為了合規卻可能產生負面的連鎖反應，亦非金融管理機構想看到的境況。在這種情況下，金融管理機構就不得不在適當的時間插手幹預，以防情況進一步惡化。
所謂插手幹預，就是採用逆周期政策，就是待樓價跌到一定的水平時，容許銀行提升按揭成數，以減輕貸款者的壓力，不必急急低價賣樓。
有人說監管機構不應隨便對銀行開綠燈，擔心會為社會帶來更大的風險。不過，從另一個角度來看，商業樓宇的價格已比高峰期回落逾半，再往下跌的空間已大為減少，現在才增加按揭成數，對銀行帶來的風險已經不大。
正確的做法是：銀行在樓價飆升，開始泡沫化的時候應該收緊按揭，把商業樓宇的按揭比例從五至六成收緊至三至四成，待樓價下跌到萎靡不振的時候，反可把按揭成數增加至五至六成。這樣反可以讓銀行在管理風險時有更大靈活性，這樣才能更有效地迴避風險。
有人不贊成在今天這樣的情況下去放寬商業樓宇按揭。問題是現在逼業主拍賣手上的資產，亦不一定賣得出；即使賣得出，亦不足以償還銀行貸款，反令銀行的處境更加惡劣，更加於事無補。
其實，美國矽谷銀行出事的時候，美國的金融監管機構亦一樣曾出手幹預。幹預方向並非要求銀行立即將問題資產的價格“Mark to market”，而是提供銀行更大靈活性。可見監管機構不能只關注銀行的風險，還得關注社會的風險。逆周期的按揭政策是一個成熟的社會不可或缺的。
施永青 am730C觀點 舊文
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