50歲夫婦舖路退休 用槓桿買債買樓增現金流︳諗sir專欄
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諗sir,
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夫婦50歲，有兩個孩子在港島區讀書。先生在大灣區工作，任職地盤，不算安穩；本人在香港工作做文職，家庭收入約10萬元，無物業（現租住港島月租15,000元）、持現金近900萬元（約四成為美元、強積金160
萬元）、50萬元高息股票。投資經驗是零，目前計劃退休事宜，請問預算約400萬元買港島區、紅磡或沙田兩房單位收租，自己繼續租港島區；或預算約500萬元，買三房或兩房單位自住較好？
讀者黃太
讀者現大部分資金都是定期存款居多，假設美元定期有3.8厘年息，四成是美元（六年利息合計13萬元）；六成或是港元，年息1.8厘（七年利息合計90,000元）。計埋股票，假設有1,000萬元，估計每年收息24萬元。其中每月租金支出15,000元，便所剩無幾。
然而夫婦月入各50,000元，到50歲能儲到近1,000萬元現金已不錯。
當然明白這幾年沒太多人有興趣買樓，可是投資要訣之一是人棄我取；筆者團隊可用「1樓2份債」，幫讀者的被動收入提升五倍。
（一）由小資本去試買債基產出現金流，小資本可以試幾萬元，派息率與程序都是一樣，儲在銀行夠穩。當然債基不保本，不似定存穩陣。
然而在美元再減息的環境下，債基在2025年開始上升，現時入手，年息率介乎6厘至9厘，如用適當的槓桿，由10萬至20萬元開始，為自己試出一個10厘至15厘年息的組合。
（二）400萬元預算買港島或紅磡區應該沒有盤源，或者買到黃埔新邨這些「國際化村落」，惟打理租務及回報率上均不見得好。
（三）投放500萬元買三房單位，就是入屯門買大興花園、荃灣麗城花園、海濱花園等屋苑看看有沒有最劣質的就是了。而筆者不止一次提及，不要買換樓階梯最低層的，而讀者已年屆50歲，更加不建議這樣操作。
投資九龍西單位收租
（四）可行的就是提高些少預算至500萬至600萬元，付50%首期，月供10,000元，九龍西一些樓齡不太舊的眼鏡房，每月收租15,000至16,000元，減去按揭供款，預計60歲退休時，便有租客幫你供了大半間樓。
（五）那900萬元現金的當中250萬元，收10厘年息，即25,000元，250萬元買樓便產出等於每月5,000元（15,000元−10,000元供樓）正現金流。讀者的美元可留住收13.6萬元年息，望美國不要減息太快。
（六）重組後正現金流，是每月約40,000元（5,000元＋25,000元＋13.6萬元÷12）。
（七）扣去租樓支出15,000元，每月仍然有25,000元現金使用，勉強夠過第一關。反正子女過兩年就長大，自己返大灣區陪先生，故此50歲去補救退休計劃，仍有路可行。
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撰文：諗sir
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