兒女長大換樓應否揀舊區︳諗sir專欄
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諗sir：
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您好！本人不懂理財，惟女兒漸漸長大；加上原本在上環的自住單位已老舊，希望換樓及女兒升讀直資｢一條龍」學校，當中資金是重要一環。太太在家照顧女兒，本人為公務員， 月入85,000元，無雙糧、無花紅、無醫療福利。請問細單
位未來一年，有無機會食到100元印花稅的浪，升10%至20%？想換同區較新的大兩房單位，預算逾800萬元，求指教！
讀者王先生
讀者沒其他負債，月入85,000元，計算借貸力為1,105萬元（85,000元×2.6*÷2）。
如果在同區換樓，買700萬至800萬元單位，可向銀行借500萬元，月供21,000至22,000元，分期30年。
用一半借貸力
目前介乎700萬至800萬元新盤單位，月租要20,000元，即與按揭供款大致同價，供得舒服。
讀者借貸力達1,105萬元，現時樓市不太好，只用借貸力一半，即借約500萬元，還不足1,105萬元的50%，即使樓市再跌，應付供款仍遊刃有餘。
700萬至800萬元預算只夠買同區如帝後華庭的兩房單位，樓齡逾20年；泓都樓齡較新但不能養寵物，不值得付太高溢價買。
加上700萬至800萬元只買到中下階港島樓，倒不如買九龍樓，同價可以買高階一點的，日後沽售時更有機會有內地客路。
例如藍田麗港城，逾800萬元夠買三房單位；啟德有較新屋苑，夠買開放廚兩房單位；奧運站都勉強夠買兩房梗廚了。上述都是校車一定有上落站的地區，方便女兒上學。
啟德校網更好
啟德有更好的九龍城校網，也有內地客源支持。
不少人認為啟德樓好收租，但事實不然，比較啟德的租盤數目與租務成交便知曉。
以700萬至800萬元預算，可考慮啟德河東邊OASIS、天寰、嘉匯的開放廚兩房單位，景觀差，但勝在同區而言入場費較少。
啟德是新社區，不少人喜愛，暫時最大問題是附近店舖未開齊，相信各屋苑陸續入夥後可改善狀況。
編按：諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected]，主旨列明「諗sir樓換樓」。
*2.6用作計算在目前息率水平，每10,000元還款能力中，銀行可借出的貸款金額，換算後得出數目單位為百萬元。
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撰文：諗sir
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