買九龍區三房單位是時機嗎
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諗Sir ：
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太太收入未扣公積金為80,000元，於津貼學校工作，銀行自動轉賬出糧，任職年期10年以上，有稅單，年齡未過45歲，現時手上擁有九龍城一個低層平台一房單位，樓齡約23年，2019年買入，當年敘造八成按揭，曾經自住四年時間，當時購入
價570萬元，尚欠銀行少於386萬元。現時出租中，沒有借貸擔保卡數．想找土瓜灣區有會所的兩房單位；次選調景嶺，地鐵沿線，樓層無所謂，不是最低那幾層便可，首期連釐印費及經紀傭金預算300萬元內，如果可以想找三房單位，連租約購買是否可以提升貸款額？
讀者張先生
不採用按保，有機會將租金七成納入借貸力是可以；相反，閣下「諗錯隔離」，連租約買樓去提升借貸額就未必一定得。
買樓借得多要有計
其實讀者不用按保（HKMC）服務，已有辦法將預期租金之70%計入借貸力之內，再去買更貴的樓。
連約買入單位不交吉，買家要有經驗應付租客，雖然連約成交價會更便宜，但未必有樓睇；加上租務應付要有信心才行，不知買家作為老師是否願意應付。
以讀者例子，太太月入80,000元，假設由一房換土瓜灣附近三房單位，要900萬元左右，租值每月約25,000元，打七成作按揭核實收入，約17,000元，加回每月80,000元，即總收入97,000元，借貸額為97,000元除2乘2.6常數，約1,260萬元。
預算首期連經紀費用300萬元，即首期如七成上會，不用按保買1,000萬元以下樓綽綽有餘。買1,200萬元樓要八成上會同時令17,000元租金收入不成立。所以一般揀買1,000萬元之下的三房單位，同時保留實力應對逆境市。
太太教師工作在土瓜灣附近，學生應較穩定，一般很早上學，所以建議不要搬太遠。
在土瓜灣「揸一房」確令人不爽，最低階梯的洋樓細單位，上一級例如環海東岸那些高價「蟹貨」，未計The Henley買開放式單位，樓價約500萬元，大大壓死土瓜灣細單位升不起，都未計欣榮花園附近10年內的單幢樓也有放盤。
觀乎土瓜灣主要屋苑，例如傲雲峰，筆者團隊獨有數據，其放盤量近一個月，由22個下跌至18個，租盤向上。
此時去傲雲峰議價時機不利買家，可看其他屋苑再考慮。
太古城上月最新放盤叫價是多少？
太古城上月最新放盤叫價大約…各區樓市買賣詳情請看。
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九龍區不少受歡迎的大型屋苑呎價對比上月都有回落…各區樓市買賣詳情請看。
撰文：諗sir
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