首岸推細兩房衝擊市場 兩類單位宜趁早賣走
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首岸（Victoria Cove）地理位置優越，銷情比一般樓盤理想。該項目主打逾300平方呎的兩房開放式廚房單位，並配合合併社區概念，預示未來配套將顯著改善。不過，當首岸以逾600萬元推售九龍核心區細兩房時，區內原本逾300平方呎的一房單
位，競爭力難免會被比下去。
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有讀者透過WhatsApp詢問筆者，應否賣出其持有的匯璽單位。筆者認為逾300平方呎的一房單位，其賣出的迫切度甚至高於開放式單位。
開放式單位作為進駐優質社區的最低門檻，賣價貼近400萬元，尚有一定支持力；反觀350平方呎的一房單位，面對新盤將兩房縮減至逾300平方呎的挑戰，顯得力不從心。
九龍區一房競爭力降
更何況，首岸的細兩房單位屬於傳統九龍城名校網。
讀者除了留意匯璽，長沙灣區內的半新單幢物業亦須好好考慮。
匯璽部分細單位向著南昌邨公屋，景觀受限；加上未來其他地區仍有不少逾300平方呎的兩房供應，九龍區的細一房單位將面臨結構性壓力。
當然，首岸亦有其缺點。雖然大肆宣傳，但甚少代理提及項目東面及東南面，正有三個分別由長實、嘉里及信和牽頭的建築項目。
其中嘉里項目設有商場底座，預計最接近港鐵土瓜灣站出口，但也意味首岸部分單位未來的景觀將受嚴重阻擋。
至於另一類需要避免的單位，筆者已多次提及，即日出康城的兩房開放式廚房單位。
除非有個人因素；否則買家倘若要在九龍選樓，寧願多借百餘萬元進駐啟德兩房；次選才是康城。
留意項目景觀遮擋風險
隨著土瓜灣重建進入收成期，明年農圃道附近亦有信和置業（00083）及招商局置地（00978）的項目接力。
在九龍城重建浪接浪的背景下，無論本地客或內地客，均可能將土瓜灣新盤視為第二志願，康城的市場排位恐跌至第三。
講多一句，不妨作為參考。首岸細兩房單位的出現，實際上是重新定義了九龍核心區的上車門檻。
過去投資者偏好一房單位的收租回報，主因是入場總價低且租賃需求穩定。
然而，當逾600萬元的預算已能進駐具備九龍城名校網優勢的細兩房時，傳統一房單位的租金溢價將迅速收窄。
讀者須意識到，隨著現代生活空間利用率提升，原本屬於「單身貴族」的一房資產，正逐漸被功能性更強的細兩房所取代，形成一種結構性的「向下兼容」。
這對考慮租金回報與剛需對沖的投資者，帶來實際影響。
今期分享至此，讀者宜審時度勢，重新檢視資產組合。
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撰文：諗sir
勁一專欄 - 諗sir 舊文
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